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Cláusulas contractuales

¿Puede obligarme el vendedor a subrogarme en la hipoteca que firmó en un primer momento el constructor o promotor con su entidad bancaria?

No, no puede obligarme.

La ley considera abusiva la existencia de una cláusula que obligue a la persona consumidora a subrogarse en la hipoteca de la parte empresaria o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación. Por tanto, si estamos ante una cláusula abusiva esta será nula y se entenderá por no puesta.

Los contratos tipos que el promotor/constructor/vendedor ofrece al comprador/consumidor para su firma, pueden contener una cláusula según la cual el consumidor se subroga parcialmente en la hipoteca del edificio (en la proporción que se corresponde con el coeficiente adjudicado a la vivienda que se compra).

La subrogación significa que quien va a resultar obligado a devolver la parte proporcional del préstamo hipotecario asumido por el promotor va a ser, en adelante, el comprador (persona consumidora). En este caso, el comprador, en realidad, es un tercero ajeno a las relaciones que pudieran existir entre el promotor y la entidad bancaria, ya que no ha podido negociar el contrato de préstamo con garantía hipotecaria, ni tampoco ninguna de sus condiciones (muchas de las cuales pueden incluir el pago de comisiones por cancelación anticipada, por subrogación, etc.).

Si el promotor incluye la cláusula en el contrato:

(i) El comprador puede negarse a aceptarla. Si, a pesar de ello, la cláusula continúa en el contrato, éste es válido y obliga a las partes, pero la cláusula puede ser declarada nula, y debe tenerse por no puesta. Los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles no pueden autorizar ni inscribir contratos que contengan cláusulas abusivas y deben, además, advertir al consumidor sobre el carácter abusivo de la cláusula.

(ii) Si el consumidor ha firmado el contrato con esta cláusula (incluso, puede haberla firmado y aceptado expresamente) puede:

  1. Acudir a la vía judicial para obtener una sentencia que declare nula esta cláusula, mediante un juicio ordinario, que requiere abogado y procurador. Véase el Formulario Demanda judicial juicio verbal.
  2. Solicitar un arbitraje de consumo ante la administración competente en materia de protección a las personas consumidoras y usuarias. Véase Formulario Solicitud general de arbitraje de consumo.

¿Estoy obligado a pagar como comprador los gastos de declaración de obra nueva y de división horizontal del edificio?

No, no estoy obligado.

Estamos ante una cláusula abusiva. La ley declara expresamente que los gastos derivados de la preparación de la titulación ya sea obra nueva, propiedad horizontal o hipoteca, corresponden a la parte empresaria.  

De la misma manera la ley entiende que son cláusulas abusivas aquellas que impongan a la persona consumidora el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es la parte empresaria o aquellas que impongan a la persona consumidora el pago de los gastos de establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuándo esta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.  Véase la ley.

Si el promotor incluye la cláusula en el contrato:

(i) El comprador puede negarse a aceptarla. Si, a pesar de ello, la cláusula continúa en el contrato, éste es válido y obliga a las partes, pero la cláusula puede ser declarada nula y tenerse por no puesta. Los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles no pueden autorizar ni inscribir contratos que contengan cláusulas abusivas y deben, además, advertir a la persona consumidora sobre el carácter abusivo de la cláusula.

(ii) El consumidor que ha firmado el contrato con esta cláusula (incluso, puede haberla firmado y aceptado expresamente), puede acudir a la vía judicial para obtener una Sentencia que declare nula esta cláusula, mediante un juicio ordinario, que requiere abogado y procurador.

En vez de acudir a la vía judicial, puede acudir a un arbitraje de consumo ante la administración competente en materia de protección a las personas consumidoras y usuarias. Véase Formulario Solicitud general de arbitraje de consumo.

¿Puede el vendedor obligarme a ir a juicio ante los Tribunales de otra ciudad?

No, no puede obligarme a la renuncia al fuero propio.

No puede obligarme a la renuncia al fuero propio, cuando hay problemas con las cláusulas en los contratos de compra de vivienda en construcción (obra nueva, primera mano, compra sobre plano, etc.).

La previsión de pactos que obliguen de manera expresa a la persona consumidora a ir ante un Juez o Tribunal distinto del que le corresponda por razón de su domicilio será considerada como cláusula abusiva. También es abusiva la cláusula que imponga a las personas consumidoras la sumisión a sistemas de arbitraje distintos del arbitraje de consumo. Ver ley.

Si el promotor incluye la cláusula en el contrato.

(i) El comprador puede negarse a aceptarla. Si, a pesar de ello, la cláusula continúa en el contrato, éste es válido y obliga a las partes, pero la cláusula puede ser declarada nula y tenerse por no puesta. Los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles no pueden autorizar ni inscribir contratos que contengan cláusulas abusivas y deben, además, advertir a la persona consumidora sobre el carácter abusivo de la cláusula.

(ii) El consumidor que ha firmado el contrato con esta cláusula (incluso, puede haberla firmado y aceptado expresamente) puede:

  1. Acudir a la vía judicial para obtener una Sentencia que declare nula la cláusula, mediante un juicio ordinario, que requiere abogado y procurador.
  2. Solicitar, en vez de acudir a la vía judicial, un arbitraje de consumo ante la administración competente en materia de protección a los consumidores y usuarios. Véase Formulario Solicitud general de arbitraje de consumo

¿Están obligados a la publicidad o folletos que emite el promotor o vendedor?

Sí, les obligan a cumplir lo que publicitan.

De acuerdo con la Ley, los folletos y demás publicidad que emita en cualquier forma la persona vendedora (inclusive en medios de comunicación, como anuncios publicitarios en vallas, periódicos, televisión radio, etc.) tienen el valor de oferta vinculante, y le obligan frente a la persona compradora.

Si la persona compradora acepta la oferta, quien vende tiene que cumplir con las condiciones que ha ofrecido en la publicidad. Si, por el contrario, no lo hace, se entiende que está incumpliendo el contrato, y quien compra tiene derecho a reclamar al vendedor el cumplimiento de las condiciones que se han divulgado en la oferta publicitaria, aún cuando no figure en el contrato; no obstante, si el contrato celebrado entre la parte consumidora y la parte empresaria contiene cláusulas más beneficiosas, éstas prevalecerán sobre la oferta, promoción o publicidad.

Mecanismos de reclamación:

  1. La vía judicial. Véase el Formulario Demanda judicial juicio verbal. Se recomienda hacer una reclamación extrajudicial previa, para alcanzar un acuerdo amistoso, mediante una carta, que se debe enviar por algún medio que deje constancia de que ha existido la comunicación (carta certificada) o incluso del contenido de esta (telegrama o burofax, con acuse de recibo y certificado o requerimiento notarial). Véase Formulario Carta Reclamación Extrajudicial genérica.
  2. Otra posibilidad para exigir al vendedor que cumpla aquello a lo que se comprometió a través de la publicidad, es acudir a vías alternativas de resolución de conflictos, en especial, al arbitraje de consumo. Véase Formulario Arbitraje de Consumo incumplimiento oferta publicitaria.
  3. Además de estas vías de reclamación, la persona consumidora puede interponer una denuncia contra la parte vendedora, ante la entidad competente en materia de publicidad, al Jurado de la Publicidad de Autocontrol, Asociación para la Autorregulación de la Comunicación Comercial. Esta entidad impone sanciones a la parte empresaria que vulnere la legislación sobre publicidad, aunque no mediará en la reclamación de la persona consumidora, ni éste obtendrá compensación alguna. Véase el Formulario Reclamación al Jurado de la Publicidad de AUTOCONTROL, Asociación para la Autorregulación de la Comunicación Comercial, o bien, puede acceder directamente a la web de Autocontrol y presentar su reclamación online.
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