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Resolución del contrato

¿Tengo derecho a resolver el contrato?

Sí, el consumidor puede resolver el contrato por incumplimiento sustancial del mismo por el empresario.

El incumplimiento por parte de la parte empresaria de los deberes de información previa a la firma del contrato, facultará al consumidor para resolver la relación contractual. Para ello, basta que el consumidor realice la correspondiente notificación fehaciente al empresario, en la que se ponga de manifiesto la falta de información que el consumidor considere no proporcionada o suficiente, recayendo la carga de la prueba de la verdadera existencia y suficiencia de la misma en el empresario y, todo ello, sin perjuicio del derecho de desistimiento, ni de las sanciones que se pudieran imponer al empresario. Puede emplear el formulario para el ejercicio del derecho de desistimiento para contratos tiempo compartido.

El incumplimiento de los deberes de información por parte del empresario se considera una infracción grave a los efectos de las normas sancionadoras en derecho de consumo. Puede emplear el formulario de resolución automática del contrato por falta de información.

Véase la ley.

Se recuerda que el derecho de desistimiento no impide el ejercicio de las acciones de nulidad o de rescisión del contrato. La rescisión puede tener lugar a petición de la persona consumidora si el empresario o la parte propietaria (o promotor) no cumple con las obligaciones que le corresponden legalmente o en el contrato. En estos casos la persona consumidora podría solicitar la resolución del mismo de acuerdo con el propio contrato, dado que las causas de rescisión forman parte del contenido mínimo de la información previa al contrato, y de la información que consta en el contrato, de acuerdo con el Código civil y con la legislación española de protección a las personas consumidoras.

No obstante, debe tenerse en cuenta que, en el caso de incumplimiento en la prestación de los servicios, la Ley atribuye la responsabilidad a la parte propietaria o promotora frente a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno. Así, se prevé que el propietario o promotor es responsable, frente a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno, de la efectiva prestación de los servicios. Y, en caso de incumplimiento por la empresa de servicios, la parte propietaria o promotora debe resolver el contrato y exigir el resarcimiento de daños y perjuicios. La acción de resolución corresponde al propietario o promotor.

Ello no impide a cualquier titular de un derecho de aprovechamiento por turno reclamar de la parte propietaria la efectiva prestación de los servicios y las indemnizaciones que correspondan en el caso de que tal prestación no se efectúe. Una vez resuelto el contrato celebrado con la empresa de servicios que lo ha incumplido, el propietario o promotor deberá asumir directamente la prestación del servicio o contratarla con otra empresa de servicios. Cualquier alteración del contrato no perjudicará, en ningún caso, a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno.

¿Qué puedo hacer si me cobran cuotas de mantenimiento que desconocía? ¿Y si son superiores a las que me dijeron?

No estará obligado a pagarlos.

El coste de los gastos de comunidad, de las cuotas y, en general, los gastos de mantenimiento tienen que constar en la escritura pública de constitución de este régimen de aprovechamiento por turno, así como en la información previa al contrato y en el propio contrato, que también debe contener los datos de identificación de esta escritura y los de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

También debe hacerse constar en ambos documentos que estos gastos sólo se actualizarán anualmente de acuerdo con el IPC (índice de precios de consumo) o, en caso de emplear un índice distinto, indicar el mismo, así como cuál ha sido la medida de dicho índice en los últimos cinco años.

Si el importe exigido por la persona propietaria o por la empresa de servicios es superior, la persona consumidora no estará obligada a pagarlo. Esto facultaría a la persona consumidor a resolver judicialmente el contrato, por incumplimiento por parte de la persona propietaria al pretender percibir cantidades distintas de las convenidas contractualmente.

Téngase en cuenta, no obstante, que a pesar de que la persona consumidora no deba abonar más cantidades que las pactadas, en caso de impago por su parte de las cuotas, la Ley confiere a la parte propietaria la posibilidad de resolver el contrato en caso de impago por parte de la persona consumidora de las cuotas, siempre que se trate del impago de cuotas debidas por los servicios prestados durante un año, y, además, que previamente la parte propietaria haya requerido fehacientemente a la persona consumidora sobre la existencia de la deuda, advirtiéndole de que procederá a la resolución del contrato si en el plazo de 30 días naturales no satisface íntegramente las cantidades reclamadas.

En el caso de que las cantidades no se corresponden con las contratadas, la persona consumidora deberá notificarlo a la parte propietaria dentro de dicho plazo de 30 días naturales a contar desde que recibió la comunicación. Recomendamos que lo haga de forma fehaciente (por burofax o telegrama con acuse de recibo, o por acta notarial).

Sólo pasado el plazo anterior, y para llevar a cabo la resolución, la parte propietaria podrá solicitar la resolución judicial del contrato, debiendo consignar judicialmente a favor del titular del derecho, la parte proporcional del precio correspondiente al tiempo que reste de duración del contrato hasta su extinción. No obstante, mediante cláusula penal podrá pactarse la pérdida en todo o en parte de las cantidades que corresponda percibir al titular del derecho resuelto. Todo ello sin perjuicio de la facultad moderadora de los Tribunales establecida en el artículo 1154 del Código Civil.

En este caso la persona consumidora podría alegar en la contestación a la demanda judicial que no ha incumplido sus obligaciones de pago, sino que la parte propietaria considera como impagadas cuotas superiores a las convenidas en el contrato, oponerse a la resolución del contrato, denunciando el exceso de tales cuotas y solicitar del Juez que acuerde el deber de pago sólo de las cuotas debidas según el contrato. En este caso recomendamos que se consigne en el juzgado la cantidad sobre la que no exista discusión.

Si, por el contrario, la persona consumidora está interesado en la resolución del contrato, recomendamos, para evitar una condena en costas, que comparezca al juzgado y alegue que no adeuda la cantidad debida, por ser ésta superior a la convenida en el contrato.

El propietario que ejercite la facultad resolutoria quedará obligado a atender las deudas que el titular del derecho de aprovechamiento por turno tuviere pendientes con la empresa de servicios, salvo pacto en contrario con ésta.

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El presente proyecto ha sido subvencionado por el Ministerio de Consumo, siendo su contenido responsabilidad exclusiva de la asociación beneficiaria.

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