¿En qué podemos ayudarte?

Contratos firmados
con posterioridad a enero 1995

El arrendador me pide una garantía excesiva (4 ó 6 meses de fianza, avales adicionales…)

No, solo puede exigirle a la celebración del contrato la prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta.

En los cinco primeros años de duración del contrato o siete en caso de el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que se prorrogue el arrendamiento, el arrendador puede exigir que la fianza se incremente, o la parte arrendataria podrá exigir que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente.

La actualización de la fianza durante el periodo de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años (de siete años si el arrendador es persona jurídica), se regirá por lo estipulado por las partes. Si no se ha pactado nada, entonces se presumirá que lo acordado sobre la actualización de la renta se aplique a la fianza.

Si tras finalizar el arrendamiento, transcurre un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario, sin que el arrendador le haya hecho entrega de la fianza en metálico, ésta devengará el interés legal.

Cabe decir que, las partes podrán pactar garantías adicionales a la fianza para el cumplimiento por la parte arrendataria de sus obligaciones arrendaticias. En caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años (o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica), el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.  Para saber más véase el apartado 1.2.1.2. ¿Puede pedir la persona propietaria avales o garantías adicionales?

Véase la ley.

Depósito de las fianzas. Las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que la parte arrendadora deposite el importe de la fianza, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o ente público designado hasta la extinción del contrato. Si transcurre un mes desde la finalización del contrato y la Administración autonómica o el ente público competente no procediese a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.  

Véase la ley.

¿Puede pedir el propietario avales o garantías adicionales?

Sí, puede hacerlo.

Las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Concretamente en el arrendamiento de viviendas, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta en los contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica.

Normalmente se solicita que se avale por un tercero (normalmente un familiar de la persona inquilina), para que deposite unos meses de renta más, o bien, que se identifique una nómina, como fórmula de comprobar la solvencia de la persona inquilina.

Recuerda que, ante el depósito de las fianzas, con objeto de favorecer la transparencia y facilitar el intercambio de información, las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que la parte arrendadora deposite el importe de la fianza, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o ente público designado hasta la extinción del contrato. Pero además se fija que figurarán también una serie de información sobre las características del contrato de arrendamiento, incluyendo la renta anual, el plazo temporal establecido, el sistema de actualización, el importe de la fianza y, en su caso, las garantías adicionales que se hayan acordado, además de otra información como el tipo de acuerdo para el pago de los suministros básicos, y si se arrienda amueblada. Véase la ley.

¿Cuál es la duración mínima del contrato de arrendamiento?

La duración del contrato de arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Ahora bien, si la duración fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, entonces se prorrogará el contrato de forma obligatoria por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años (o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica), salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

A este respecto, se entiende que los contratos son celebrados por un año cuando no se haya pactado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para la persona arrendataria.

Transcurrido el primer año de duración del contrato (y siempre que el arrendador sea persona física) no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, en el momento de su celebración del contrato, se hizo constar en el mismo y de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años, con objeto dedestinarla a ser vivienda permanente para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

  • Para ejercer este derecho anterior, el arrendador deberá comunicar a la parte arrendataria que tiene necesidad de la vivienda al menos con dos meses de antelación a la fecha en que la vaya a necesitar, especificando las causas. Y en ese caso, y si no llegan a un acuerdo distinto, la parte arrendataria estará obligada a entregar la vivienda en dicho plazo.

Si transcurridos tres meses desde la extinción del contrato, o desde el desalojo de la vivienda, no hubiera procedido a ocupar la vivienda el arrendador o sus familiares (familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial), el arrendatario podrá optar, en un plazo de 30 días, entre volver a arrendar la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años, respetando en lo demás las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la recuperación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causas de fuerza mayor. Véase la ley.

La parte arrendadora puede formular su deseo de cancelación de la prórroga del contrato de arrendamiento. Véase el formulario carta de cancelación de la prórroga del contrato de arrendamiento por la parte arrendataria.

¿Se puede prorrogar el contrato de arrendamiento?

Sí.

En el momento que llega la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración del contrato (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica), y ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Véase el formulario carta de cancelación de la prórroga del contrato de arrendamiento por la parte arrendataria.

Cabe destacar que al contrato prorrogado le sigue siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido desde un inicio. Véase la ley.

¿Qué puedo hacer si la propietaria no quiere renovarme el contrato?

Hay que diferenciar si el contrato de arrendamiento ha durado 5 años desde que se inició su vigencia o si todavía no han pasado estos 5 años.

Si el contrato de arrendamiento tiene una duración inferior a 5 años, la persona inquilina tiene derecho a prórrogas anuales sucesivas hasta que se cumplan los 5 años de contrato y la propietaria no puede negarse.  Por tanto, la arrendadora no puede poner fin al contrato antes de que hayan pasado estos 5 años; si, como mínimo un mes antes de que finalice o venza los 5 años, la propietaria no ha comunicado la extinción del contrato, la persona inquilina tiene derecho a una nueva duración de 1 año más y la propietaria tampoco puede extinguir el contrato hasta que se cumpla este plazo.

Si, por el contrario, ya han pasado estos cinco años, a contar desde el inicio del contrato de arrendamiento, puede haber una nueva prórroga de un año más. Pero esta prórroga no será obligatoria para la propietaria, quien puede evitarla si se lo comunica por escrito a la persona inquilina, con al menos un mes de antelación antes de la fecha de finalización (es decir, de los cinco años a contar desde el inicio del contrato).

Tener en cuenta que, si el contrato ha sido firmado con posterioridad al día 4 de junio de 2013, una vez pasado el primer año del contrato, no procederá la prórroga de este, si la arrendadora comunica a la arrendataria que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Véase la ley.

Fuera del caso de necesidad para la persona arrendadora o sus familiares, si pretendiese finalizar el contrato antes de cualquiera de estos plazos, la inquilina no debe firmar ningún documento de resolución voluntaria del contrato, ni entregar las llaves, ni abandonar la vivienda. Si la inquilina no efectúa ninguna de estas actuaciones, aunque se lo proponga la propietaria, ésta podrá intentar echar a la persona inquilina de la vivienda ejerciendo la correspondiente demanda que, seguramente, perderá.

Si, como medida de presión, la propietaria deja de girar los recibos mensuales de la renta, la inquilina está obligada a pagarla igualmente. Puede intentarlo compareciendo en el domicilio de la propietaria o en las oficinas del administrador. Si no le aceptan el pago, debe intentar el pago de modo que quede constancia, y si tampoco lo acepta depositar el pago en el juzgado. El modo de que conste el ofrecimiento de pago más aconsejable es el giro postal.

Véase el formulario carta de cancelación de la prórroga del contrato de arrendamiento por la parte arrendataria.

Véase el formulario Carta de ofrecimiento de pago de la renta.

¿Está la inquilina obligada a pagar o a efectuar las reparaciones de la vivienda?

No, las obras de conservación corren a cargo de la parte arrendadora.

El arrendador o la propietaria está obligada a efectuar todas las reparaciones necesarias para conservar las condiciones de habitabilidad de la vivienda, sin derecho a elevar la renta por ello a la inquilina.

La parte inquilina sólo está obligada a:

  1. Comunicar al arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones necesarias para la conservación de las condiciones de habitabilidad de la vivienda que la inquilina conozca;
  2. Efectuar y costear las pequeñas reparaciones causadas por el desgaste del uso ordinario de la vivienda, tales como la substitución de enchufes o tuberías (no toda la instalación) o similares;
  3. Soportar la ejecución de las obras de mejora, si no puede esperarse al fin del contrato.

No obstante, si las obras tienen que realizarse con urgencia para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, podrá hacerlas la inquilina por sí misma, previa comunicación a la arrendadora y exigirle de inmediato que le abone el importe de la reparación.

Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.  Véase la ley.

¿Puedo hacer obras en la vivienda para adecuarlas a mis necesidades sin permiso de la propietaria?

No, hay que pedir a la propietaria de la vivienda que dé permiso por escrito, para las obras.

La ley prohíbe a la persona inquilina la ejecución de obras en la vivienda sin el permiso de la arrendataria o propietaria expresamente y por escrito. Se prohíbe las obras que provoquen disminución en la seguridad o estabilidad de la vivienda, de su mobiliario, accesorios, trasteros, garajes y similares.

Téngase en cuenta que cualquier obra no consentida da derecho a la propietaria a resolver y dar por extinguido el contrato de arrendamiento, y, además, exigir a la persona inquilina que reponga la vivienda al estado originario anterior a las obras, con cargo y a su coste.  Véase la ley.

¿Quién debe pagar la comisión a la agencia inmobiliaria por el contrato de arrendamiento?

La ley establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato han de ser efectuados por la parte arrendadora en caso de ser esta parte una persona jurídica. En cambio, no está regulado quien debe efectuar el pago de la comisión en alquileres que se llevan a cabo entre personas físicas.

En la práctica este pago, pese a no existir regulación que así lo estipule, cae sobre la persona arrendataria. Nos encontramos ante un vacío legal que podría cambiar con la nueva Ley de Vivienda.  Véase la ley.

¿Cómo debo efectuar el pago de mi renta al arrendador?

El pago de la renta debe efectuarse mensualmente dentro de los siete primeros días del mes.

El pago de la renta debe efectuarse mensualmente dentro de los siete primeros días del mes, salvo que se hayan pactado otras condiciones, en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes. De no haber acordado nada, se hará en metálico, haciendo entrega la persona arrendadora del recibo del pago y en la vivienda arrendada.

La persona arrendadora no podrá exigirle nunca el pago anticipado de más de una mensualidad. Véase el Formulario Carta de ofrecimiento de pago de la renta.

Puede acordase por las partes que durante un determinado plazo la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso de la persona arrendataria de reformar o rehabilitar el inmueble en las condiciones que se hayan pactado. Véase la ley.

¿Es legal que el arrendador me actualice la renta de la vivienda?

Sí, sí es legal siempre y cuando se haya pactado en el contrato de arrendamiento.

La renta podrá ser actualizada cada año y solo en los términos que se hayan pactado, en la fecha de vigencia del contrato.

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquél en que, el arrendador lo notifique al arrendatario, por escrito (aunque es válida la notificación que se efectué por nota en el recibo de la mensualidad anterior), expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Puede darse el caso que las partes, en el pacto expreso realizado sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios, no detallen el índice o metodología de referencia. En este caso, se actualizará la renta para cada anualidad tomando como referencia la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, utilizando de referencia como mes el que corresponda al último índice publicado en la fecha de actualización del contrato. Véase la ley.

¿Me puede elevar la renta por mejoras en la vivienda?

Sí, salvo que se haya pactado otra cosa y siempre que hayan transcurrido cinco años de duración del contrato (o siete si la parte arrendadora fuese persona jurídica).

Por tanto, si el arrendador realiza obras de mejora en la vivienda, podrá elevar la renta anual, en la cuantía que resulte de aplicar al gasto ocasionado por la mejora de la vivienda (descontando siempre las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra), el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.

La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquél en que, una vez finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía, detallando los cálculos y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

Si la mejora afectase a varios inmuebles de un edificio en régimen propiedad horizontal, el arrendador debe repartir proporcionalmente entre todas ellas el dinero que haya invertido en la mejora. Si el edificio no se encuentra en régimen de propiedad horizontal, el dinero invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre las partes. En caso de no llegar a un acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.

Cabe decir que, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre las partes, pueden realizarse obras de mejora en la vivienda e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos. Véase la ley.

¿Existe actualmente una prórroga extraordinaria del contrato o aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta?

Sí, actualmente se ha acordado una prórroga extraordinaria del contrato, como medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

A raíz de las medidas acordadas por el tema de la pandemia de COVID-19 (véase la ley), se ha acordado que en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que entre el 27 de octubre de 2021 (fecha de entrada en vigor del RD-Ley 21/2021) y hasta el 28 de febrero de 2022, finalice el periodo de prórroga obligatoria anual por haber cumplido ya cinco años, o siete si la parte arrendadora fuese persona jurídica; o bien, finalice el periodo de prórroga tácita por haber cumplido ya ocho años (o diez si la parte arrendadora fuese persona jurídica), podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en la ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

CEl arrendatario de un contrato de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar del arrendador, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, hasta el 28 de febrero de 2022, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.  A estos efectos se entiende por gran tenedor, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de 1.500 m2.

Véase la ley.

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El presente proyecto ha sido subvencionado por el Ministerio de Consumo, siendo su contenido responsabilidad exclusiva de la asociación beneficiaria.

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