Venta de vivienda entre particulares

Acuerdo la venta de mi vivienda con una agencia inmobiliaria y me exige un contrato en exclusiva. ¿Puedo venderlo por mi cuenta?

Si acuerda la venta de su vivienda con ellos y firma un contrato de exclusividad, y lo vende por su cuenta directamente, la agencia tiene derecho a su comisión, aunque no haya intervenido en la venta.

Si bien, el API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) no puede exigir que el contrato se firme en exclusiva. Esto forma parte de la libertad de decisión del vendedor. No obstante, si el vendedor ha firmado un contrato en exclusiva, la agencia o API tendrá derecho a percibir la comisión si se produce una venta de la vivienda, incluso si esta venta se ha realizado por otra agencia distinta o de manera directa (de particular a particular) por el propio vendedor.

Es importante establecer una duración al contrato de exclusiva, ya que, de lo contrario, se puede entender que el contrato contiene una cláusula de duración abusiva al establecer un plazo insuficientemente determinado, de acuerdo con la Ley. También es abusiva la cláusula que establezca un plazo que pueda ser considerado excesivamente largo.

¿Los agentes de la propiedad inmobiliaria (API) o intermediarios pueden cobrar honorarios tanto al vendedor como al comprador?

No.

Los agentes de la propiedad inmobiliaria (API) o intermediarios inmobiliarios solo debe percibir sus honorarios del vendedor, que es quien le ha contratado y sólo de éste.

La práctica común consiste en que el profesional (bien sea un API o cualquier intermediario inmobiliario) cobre sus honorarios en el momento de la venta, es decir, cuando el vendedor percibe el precio por parte del comprador.

Si el profesional percibe honorarios de las dos partes, comprador y vendedor, se produce un enriquecimiento injusto, puesto que el trabajo lo ha desarrollado sólo en beneficio del vendedor, y puede ser objeto de reclamación, bien en la vía judicial, véase el Formulario Demanda judicial juicio verbal, bien mediante arbitraje de consumo. Véase el Formulario Solicitud general de arbitraje de consumo.

¿Tiene derecho el comprador a elegir el Notario para formalizar en escritura pública la compraventa?

Sí.

El comprador tiene derecho a elegir el Notario, dado que es quien debe pagar los honorarios correspondientes.

El derecho a la elección de Notario corresponde al consumidor, sin que éste pueda imponer Notario que, por su competencia territorial carezca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales del negocio. Véase la ley.

Por tanto, según el Reglamento notarial, corresponde al cliente la elección del notario, teniendo en cuenta que quien debe pagar los gastos de la escritura de compraventa es el consumidor, por lo que tiene la condición de cliente y, por tanto, el derecho a la elección de notario.

¿A quién corresponde pagar la plusvalía de la vivienda?

El pago de la plusvalía por la venta de la vivienda corresponde al vendedor.

Plusvalía se designa al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, por lo que el sujeto pasivo del mismo y el obligado al pago es el vendedor.

Se trata de un impuesto que grava el aumento de valor que ha experimentado el inmueble desde la última transmisión. Para calcular el impuesto se toma como referencia el valor de la vivienda cuando la adquirió por el vendedor y el valor del bien en el momento de su venta.

Cabe mencionar que la Ley considera como cláusulas abusivas las que imponen a la persona consumidora el pago de tributos que corresponden al empresario. De hecho, téngase en cuenta que, incluso en el caso de que las partes acordasen libremente que el pago de este impuesto lo realice el comprador, si éste no lo paga, el ayuntamiento reclamará dicho pago, con los recargos correspondientes, al vendedor.