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COMPRAVENTA
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APROVECHAMIENTO
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NORMATIVA
Contenidos
I.- COMPRAVENTA
II.- ARRENDAMIENTO
III.- INTERMEDIACIÓN
IV.- APROVECHAMIENTO
V.- RECLAMACIONES
VI.- NORMATIVA

I.- COMPRAVENTA

Comprar una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes en la vida de una persona por eso es fundamental que, en esta materia, la persona consumidora conozca sus derechos y obligaciones.

Se exige a la parte vendedora que informe a la parte compradora de una serie de elementos necesarios para que, a la hora de adquirir una vivienda, la persona consumidora tenga toda la información previa y cuente con las garantías adecuadas.

En esta materia es especialmente importante la oferta, la promoción y la publicidad dirigida a la venta de vivienda que debe cumplir los siguientes requisitos:

  • La publicidad dirigida a la venta de viviendas se tiene que ajustar a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la misma, indicando siempre si se encuentra en construcción o si la edificación ha concluido.
  • Toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de viviendas se tiene que hacer de forma que no induzca a error a sus destinatarios.
  • No se pueden silenciar datos fundamentales que puedan afectar al comportamiento económico de las personas que se disponen a adquirir la vivienda.

Es muy importante conservar toda la publicidad relativa a la vivienda que se va a adquirir puesto que los datos, características y condiciones relativas a su construcción, ubicación, servicios e instalaciones, así como a las condiciones de adquisición, utilización y forma de pago que se incluyan en la oferta promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

Además de las características propias de la vivienda, es obligatorio que la parte vendedora ponga a disposición de la parte compradora la siguiente información:

Si va a comprar una vivienda nueva, que la parte vendedora está obligada a proporcionar a la parte compradora un documento donde conste:

  • Nombre y razón social del vendedor.
  • Datos de inscripción en el Registro Mercantil del vendedor.
  • Plano de la vivienda y trazado de la distribución de las redes eléctricas, agua y calefacción, así como garantías de seguridad contra incendios.
  • Descripción de la vivienda (superficie construida, superficie útil, zonas comunes y servicios accesorios).
  • Materiales empleados en la construcción (aislamientos acústicos y térmicos de la vivienda, del edificio, de las zonas comunes y de los servicios accesorios).
  • Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
  • Inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
  • Cédula urbanística y licencia de edificación.
  • Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios e información de los contratos de suministro de la comunidad (luz, agua, limpieza, seguros) y extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda.
  • Datos del promotor o constructor.
  • Precio de venta total, incluyendo el IVA y el porcentaje del impuesto de actos jurídicos documentados.
  • Forma de pago. Si se prevé financiar la compra, tendrán que indicarnos el interés legal aplicable y las cantidades mensuales a pagar indicando los intereses.
  • En caso de subrogación de hipoteca, copia de la misma.
  • Libros del edificio: Es especialmente importante pedirlos si se trata de una vivienda nueva, para poder reclamar por la garantía de habitabilidad, el acabado y los defectos estructurales en un periodo de diez años.

Respecto al precio de venta, la información debe ser especialmente detallada y clara, y se pondrá a disposición del público y de las autoridades competentes una nota explicativa en la que conste que, del importe total de la venta, se deducirá cualquier cantidad entregada a cuenta por el adquirente o por cuenta suya, antes de la formalización de la operación, así como los siguientes datos:

  • Precio total de la venta: deberá incluir, en su caso, los honorarios de agente y el IVA si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso, se indicará la cuota que corresponda al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  • Forma de pago: en caso de preverse aplazamientos, se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que haya que abonar por principal e intereses, así como la fecha de vencimiento de unos y otros.
  • Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.
  • Si se prevé la subrogación de la parte compradora en alguna operación de crédito no concertada por él, con garantía real sobre la propia vivienda, se indicará con claridad el nombre del notario que ha autorizado dicha escritura, la fecha de la misma, los datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades.
  • Garantías que deberá constituir la parte compradora por el precio o la parte del mismo que se haya aplazado.

La compra de una vivienda de nueva construcción comporta una serie de gastos, entre los que se encuentra el pago de impuestos:

  • Impuesto del Valor Añadido (IVA). Este impuesto se aplica a la compraventa de una vivienda de obra nueva. El tipo de IVA será, con carácter general, del 10% del valor escriturado de la propiedad, para vivienda libre o con protección pública y del 4% si se trata de viviendas de protección oficial de régimen especial (VPO RE) o de promoción pública. 
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (en adelante impuesto AJD). Es un impuesto que grava los actos jurídicos que se documenten, entre ellos los documentos notariales. Varía también en el caso de que sea vivienda libre o de protección oficial y de los metros cuadrados que tenga la vivienda. Varía entre el 0,2% y el 0,75% del importe escriturado.  

Además de estos impuestos, hay que asumir una serie de gastos comunes:

  • Notaría. Los gastos de notaría son necesarios para obtener la escritura pública de la operación de compraventa de la vivienda. Hay una parte de los gastos de notaría que asume la parte compradora en la compraventa, y en la escritura de préstamo hipotecario, esto lo debe asumir el banco, siempre y cuando se haya pedido hipoteca.
  • Registro de la Propiedad: Otro de los gastos es inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de la parte compradora. Estos gastos están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble.
  • Gestoría. Se trata de un gasto opcional para la parte compradora de la vivienda, que podrá contratar a un gestor para tramitar la liquidación de los impuestos y otras gestiones derivadas de la operación de compra. Son profesionales libres, por lo que el gasto dependerá de la tarifa que tengan. Aunque si hay un préstamo hipotecario, lo lógico es que la gestoría sea la de la entidad bancaria quien tramitará la escritura de préstamo hipotecario, más su registro.

La normativa española ha establecido mecanismos de protección destinados a asegurar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta si la promoción no se finaliza o la entrega de la vivienda no se realiza en el plazo acordado. Estas entregas de dinero a cuenta, incluidas las que se entregan en viviendas de régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, deben estar garantizadas y protegidas.

Esta garantía puede formalizarse mediante:

  • Seguro de caución o aval bancario que garantice a la parte compradora que, en el caso de que la construcción no se inicie o no se termine en el plazo señalado, se le devolverán las cantidades entregadas (impuestos incluidos) más el interés legal del dinero.
  • Depositandoesas cantidades en una cuenta constituida para estos efectos.

Antes de firmar cualquier contrato, es recomendable comprobar que las cantidades anticipadas se ingresen en una cuenta especial; que el promotor haya contratado un aval o seguro que cubra la devolución; y que la entidad bancaria cumpla con su deber de control.

Normalmente el proceso de comprar de un inmueble (para uso de vivienda) tiene tres pasos:

  • La primera fase es la reserva.Una vez que hemos encontrado el inmueble deseado, procedemos a la reserva y posterior retirada del mercado. En esta etapa, se suele pagar un depósito de reserva que varía dependiendo del acuerdo y el precio de la propiedad.
  • Firma del contrato.Al firmar el contrato, tanto la parte compradora como la parte vendedora expresan su voluntad de llevar a cabo la transacción y se comprometen a completarla en un plazo determinado. El documento que firmar debe contener el precio, los términos y las penalizaciones en caso de retirada, para que no haya dudas sobre el alcance de la transacción.
  • Firma de la escritura pública de compraventa. Este es el último paso en la compra del inmueble y se lleva a cabo ante un notario, en presencia de todas las partes o sus representantes legales. En esta firma se paga el precio acordado en su totalidad, descontando el importe pagado como depósito en el contrato firmado.

Respecto al contrato debemos significar que se debe solicitar una copia antes de la firma para examinarlo con detalle, junto con el resto de la información que la legislación obliga a facilitar a las personas consumidoras.

Una vez suscrito, tienen que entregarle una copia, así como de cualquier otro documento que firme. Conviene exigir copia de los documentos a los que hace referencia el contrato, como pueden ser los estatutos, planos, anexos, etc.…

Obligación de que los contratos estén redactados con claridad y sencillez. Deben responder a los principios de buena fe y justo equilibrio en las contraprestaciones, por lo que deben reflejar los derechos y obligaciones de ambas partes.

El contrato debe recoger todas las condiciones pactadas y reflejar la fecha de entrega de la vivienda, así como de las zonas comunes, en caso de que se prevea que sea diferente.

Clausulas prohibida. Están prohibidas la inclusión de las siguientes cláusulas:

  • Omitan y oculten, en el caso de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos.
  • Faculten, de cualquier forma, a la parte vendedora a incrementar el precio durante la vigencia del contrato.
  • Imputen a la parte compradora aumentos de coste que no respondan a las prestaciones adicionales que puedan ser aceptadas o rechazadas.
  • Impongan a la parte compradora incrementos de precio derivados de errores que no le son imputables.
  • Establezcan la obligación de la persona adquirente (en la primera venta de vivienda) de pagar gastos que por naturaleza o por ley corresponden la parte vendedora.

Las reformas que vengan impuestas y puedan suponer un aumento de coste se consultarán a la parte compradora, y las que ellas propongan se recogerán en un documento que detalle dichas reformas, haciendo constar el precio y el plazo de entrega.

En España, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece un marco claro para los diferentes agentes que participan en el proceso de edificación. Dichos agentes son fundamentales para garantizar la calidad y seguridad de las construcciones.

A continuación, presentamos los principales tipos de agentes de la edificación:

  • Es la persona o entidad que inicia el proceso de edificación. Debe tener derechos sobre el terreno o el inmueble donde se va a construir. Su función principal es poner en marcha el proyecto y asumir la responsabilidad de su desarrollo.
  • Este agente incluye a arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros que se encargan de la elaboración del proyecto de edificación. Su responsabilidad es garantizar que el diseño cumpla con las normativas y estándares de calidad y seguridad.
  • Es la persona o empresa que ejecuta la obra. Su responsabilidad abarca la correcta ejecución de los trabajos según el proyecto y las especificaciones técnicas, así como el cumplimiento de las normativas de seguridad.
  • Director de obra.Este agente supervisa y coordina el desarrollo de la construcción, asegurándose de que se sigan los planos y se cumplan los plazos establecidos. También es responsable de la calidad de los trabajos realizados.
  • Director de ejecución de obra.Similar al director de obra, pero con un enfoque más técnico en la ejecución de los trabajos. Se encarga de que la obra se realice conforme a los detalles del proyecto.
  • Entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación.Son organismos fundamentales en el ámbito de la construcción, encargados de garantizar que los materiales y procesos utilizados en la edificación cumplan con los estándares de calidad y seguridad establecidos por la normativa vigente. Ambos tipos de entidades juegan un papel crucial en la prevención de defectos constructivos y en la protección de los derechos de los propietarios y usuarios de los edificios. Al llevar a cabo controles rigurosos y pruebas de calidad, contribuyen a la confianza en el sector de la construcción y a la mejora continua de las prácticas edificatorias.)
  • suministradores de productos. Estos agentes de la edificación incluyen a fabricantes, almacenistas, importadores y vendedores de materiales destinados a la construcción, quienes tienen la responsabilidad de proporcionar productos que se integrarán de manera permanente en las obras. La función principal de los suministradores es garantizar que los materiales entregados cumplan con los términos de identidad y calidad especificados en los pedidos. Esto es crucial, ya que la calidad de los productos suministrados puede influir directamente en la seguridad y durabilidad de la edificación. Además, los suministradores deben estar al tanto de las normativas y estándares aplicables a los productos de construcción, asegurando así que estos sean adecuados para su uso en obras.
  • Propietarios y usuarios. Desempeñan un papel importante en el proceso, aunque su intervención se considera posterior a la construcción del edificio. Según la ley, estos agentes de la edificación son definidos como aquellas personas que, ya sea en calidad de propietarios o como usuarios, tienen la responsabilidad de hacer un uso adecuado de la edificación y de mantenerla en buen estado. Cada uno de estos agentes de la edificación tiene características, obligaciones y regímenes de responsabilidad civil distintos, lo que resalta la importancia de su papel en el proceso edificatorio y la necesidad de una colaboración efectiva entre ellos para asegurar el éxito del proyecto.

Las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de construcción responderán frente a la parte compradora:

  • Durante 10 años de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos estructurales.
  • Durante 3 años por defectos que afecten a requisitos de habitabilidad, higiene, salud y protección del medio ambiente.
  • Durante un año de los defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.

La acción para exigir las responsabilidades prescribe en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan los daños (sin perjuicio de que pueda reclamarse por incumplimiento contractual).

La Ley de Ordenación de la Edificación detalla la responsabilidad de cada uno de los agentes de la construcción, como el promotor, constructor, arquitecto, etc. La responsabilidad será individualizada, es decir, cada uno responde en el ámbito de su competencia, pero si no pudiera determinarse quien es el responsable responderán solidariamente.

La parte promotora, quién lleve a cabo la gestión de cooperativas o de comunidades de propietarios, o cualquier otra figura análoga, responde solidariamente con los restantes agentes de los daños por vicios o defectos de la construcción.

A pesar de que la Ley establece la constitución de unos seguros para hacer efectivas estas garantías, actualmente solo es obligatorio el de 10 años, y no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones, sin que se acredite y testimonie la constitución de esa garantía.

El inmueble o la vivienda de segunda mano es aquella vivienda construida cuya titularidad pertenece a una persona que es distinta del promotor.

A la hora de querer comprar una vivienda de segunda mano, lo primero que las personas consumidoras deben hacer si están interesadas en una vivienda de segunda mano es:

  • Pedir una nota simple del Registro de la Propiedaden la que conste que quien es el propietario del inmueble y si está libre o no de cargas (hipotecas, embargos, cancelaciones…).
  • Solicitar certificado de estar al corriente de pago de la comunidad. Solicitar un certificado al administrador o al presidente de la comunidad de propietarios donde se recoja que la parte vendedora está al corriente de pago de los gastos de la comunidad. Es conveniente que se informe también, sobre la situación económica de la comunidad, la cuota que debe pagar y si existen o no derramas extraordinarias o previsión de aprobarlas en los próximos meses.
  • Confirmar el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Confirmar que está pagada la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), así como que se trata de una vivienda que no tiene limitaciones para ser vendida al precio requerido (por ejemplo, que no es una vivienda de protección oficial, de precio tasado).
  • Verificar el pago de la tasa de basuras. Conocida como Tasa de Gestión de Residuos (TGR) o tasa de basuras que es un tributo municipal obligatorio en España para cubrir el servicio de recogida y tratamiento de residuos municipales.

Además, recomendamos que se llevar a cabo una inspección detallada del inmueble, concretamente, se debe revisar minuciosamente el estado del inmueble o vivienda. Conviene hacer una revisión con luz y con tiempo suficiente para examinar con detalle el inmueble, prestando especial atención a la instalación eléctrica, fontanería, estado de las ventanas, paredes y suelos (incluso detrás y debajo del mobiliario).

Cuando se trate de una vivienda muy antigua o situada en una zona de remodelación urbanística, conviene consultar en el Ayuntamiento si existen en tramitación un expediente de ruina o de expropiación.

El contrato de compraventa debe recoger los puntos fundamentales de la operación:

  • Identificar a las partes contratantes.
  • Identificar el inmueble o la vivienda.
  • La referencia catastral del inmueble.
  • Precio pactado, y condiciones de pago.
  • Cantidad o cantidades que se entregan como señal y cantidades restantes pendientes de pago.
  • Gastos que debe abonar la parte compradora y cuales corresponde a la parte vendedora.
  • Que la vivienda se entregará libre de cargas, gravámenes y ocupantes.
  • Fecha límite para la firma de la escritura.
  • Si el pago de la vivienda se va a financiar mediante un préstamo hipotecario conviene que figure la posibilidad de aplazar la firma de la escritura si se demora la concesión de la hipoteca, así como la devolución a la parte compradora del importe de la señal si no se obtiene la financiación
  • Conviene hacer constar la lectura de los contadores de los diferentes suministros (agua, luz y gas) para evitar posteriormente que puedan exigírsele al comprador consumos anteriores a la fecha de la compra.

Existen diferentes tipos de contratos relacionados con la compra de una vivienda:

  • Contrato de señal o arras.

El contrato de arras formaliza por escrito la entrega de la parte compradora a la parte vendedora de la señal o garantía de compraventa, así como las consecuencias en el caso del incumplimiento del mismo. La señal forma parte del importe total a pagar por la vivienda, por lo que se descontará del precio total de compraventa. En el contrato de arras debe recogerse la cantidad o cantidades que la persona compradora ha entregado a cuenta del precio.

Es habitual que, además, se incluya una cláusula en virtud de la cual se permite a cualquiera de las partes desistir del contrato, pero a cambio de una penalización:

  • Si el comprador desiste del contrato, o simplemente si no comparece ante Notario antes de la fecha máxima prevista en el contrato de arras, perderá la cantidad que haya entregado a cuenta.
  • En cambio, si es el vendedor el que desiste del contrato, o no comparece ante Notario, deberá devolver a la persona compradora el doble de lo que pagó. En este caso, se puede desistir del contrato, pero perdiendo, como sanción, la cantidad pagada a cuenta.

Básicamente existen tres tipos de arras en función de lo que se haya previsto para un posible incumplimiento.

  • Arras penitenciales. Son las más comunes, pero no se dan por defecto, hay que pactarlas expresamente en el documento, con referencia al artículo del código civil que las contempla, el 1454, que dice lo siguiente: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.” Es decir, las partes deciden darse mutuamente la oportunidad de incumplir el contrato, fijando las consecuencias del incumplimiento. Si a tal fecha la compra no se realiza por culpa de la parte compradora, la parte compradora pierde la suma que había adelantado, pierde las arras. Si, por el contrario, es la parte vendedora quien incumple el compromiso de venta, está obligado a devolver esa cantidad doblada a la parte compradora.
  • Arras confirmatorias. Son las arras por defecto, el compromiso que se adquiere a no ser que las partes decidan expresamente otra cosa, como en el caso anterior. Suponen que la parte compradora entrega una suma de dinero a cuenta del precio total de la compra y que existe un compromiso de llevar a cabo esa compra. Es decir, que cada parte puede luego exigir judicialmente a la otra que termine la venta mediante la firma de la escritura en el plazo fijado. Porque jurídicamente, la compraventa se ha perfeccionado desde el momento en que las partes se pudieron de acuerdo en lo esencial: el inmueble vendido y el precio de compra. Interesa este modelo a la parte que esté muy segura del negocio y del precio, y que quiera asegurar el cumplimiento por la otra parte.
  • Arras penales. Son menos frecuentes que los otros tipos de arras. Aquí no hay cuestión de culpa de uno u otro. Ambos dan la oportunidad al otro de desistir de la compraventa libremente, sin necesidad de justificarlo, a cambio de una penalización que se ha pactado. Al firmar las arras se entrega igualmente al vendedor una suma de dinero en señal de la compra y se pacta la pena que deberá pagar la parte que decida incumplir el contrato. Esa pena no tiene por qué ser la suma adelantada ni su devolución doblada, sino que puede fijarse libremente entre comprador y vendedor.
  • Promesa de venta.

Este acuerdo tiene por objeto la futura celebración del contrato de compraventa de una vivienda, dando derecho a las partes contratantes a exigir el cumplimiento de lo pactado, y pudiendo reclamar en caso contrario daños y perjuicios.

  • Opción de compra.

El contrato de opción de compra da derecho a la compra de un inmueble (vivienda) en una fecha determinada y a un precio pactado, en el caso de la imposibilidad de adquirir la vivienda en el momento actual.

La opción de compra se obtiene adelantando una cantidad de dinero, prima, que no necesariamente tiene que ser parte del precio final de la vivienda.

Este tipo de contratos solo genera obligaciones para la parte vendedora, que queda obligada a no disponer de la vivienda ofrecida y a mantener la oferta.

  • Contrato privado de compraventa.

Este contrato privado pacta en firme la compraventa del inmueble, en su caso, de la vivienda, obligando a la parte vendedora a entregar la vivienda y a la parte compradora a pagar el precio pactado por la misma. Desde el momento de la firma de este contrato ambas partes se ven obligadas al pacto incluso si éste no se ha formalizado ante Notario.

Firmado este contrato, la parte compradora debe solicitar a la parte vendedora la documentación relativa al inmueble, esto es, la vivienda.

El contrato de compraventa no está sujeto a requisitos especiales de forma y se rige por el principio general de libertad de forma; sin embargo, deben constar de forma clara los datos relativos a la compraventa, por lo que debe incluir:

  • Datos de los firmantes: identificación de la parte compradora y de la parte vendedora de la vivienda, reconocimiento de su capacidad legal y carácter que representan.
  • Datos del inmueble: identificación, datos registrales, descripción, emplazamiento y cargas.
  • Obligaciones económicas del inmueble: IBI, tasa de basuras y cuotas de la comunidad de propietarios.
  • Tipo de contrato.
  • Precio de compraventa: precio de la vivienda, arras, forma de pago y condiciones del préstamo hipotecario, si ya se ha formalizado.
  • Gastos: en el caso de no especificarse en el contrato, la parte compradora ha de hacerse cargo de los gastos de escrituración, registrales e impuestos correspondientes, mientras que la parte vendedora se hará cargo de los gastos de plusvalía de la vivienda y de la escritura original.
  • Entrega de llaves y plazo de escrituración.
  • Efectos de rescisión o incumplimiento de contrato.
  • Fecha y firma de las partes contratantes.

Aunque no es estrictamente obligatoria para la validez del contrato, la firma de la escritura pública de compraventa ante notario es altamente recomendable e imprescindible para la seguridad jurídica y la inscripción registral, permitiendo a la parte compradora demostrar su propiedad, acceder al Registro de la Propiedad y obtener una hipoteca; ya que un contrato privado no ofrece la misma protección legal. Es el paso final que formaliza la transmisión, garantiza la legalidad y evita futuros problemas.

La parte compradora tiene derecho a elegir el Notario, dado que es quien debe pagar los honorarios correspondientes. El derecho a la elección de notario corresponde a la persona consumidora, sin que ésta pueda imponer notario que, por su competencia territorial carezca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales del negocio.

La notaría que prepare la escritura de compraventa solicitará de oficio por medio de telefax al Registrador de la Propiedad información sobre la titularidad y cargas que haya sobre el inmueble en los 10 días anteriores y hasta la firma se le comunicará cualquier alteración, previniendo la posibilidad de un fraude.

Una vez firmada la escritura de compraventa de una vivienda en notaría se procede a su inscripción en el Registro de la Propiedad, proporcionando a la parte compradora la seguridad jurídica de que su propiedad no se verá afectada por responsabilidades que corresponden a la anterior persona propietaria. El proceso es que, firmada la compraventa ante notaria, ésta se notificará al Registro de la Propiedad mediante telefax para evitar una nueva venta en el intervalo que media hasta la nueva inscripción.

Si a la hora de comprar un inmueble (vivienda) es necesario disponer de un préstamo hipotecario, para lo cual habrá que contactar previamente con una entidad bancaria para concertar una hipoteca para el pago del inmueble o vivienda que se va a comprar. Recuerde solicitar al banco una oferta vinculante con los datos fundamentales tales como cuantía, interés inicial, condiciones de revisión y cuotas, se le oferten por escrito, y que se le detallen los gastos que se le van a cobrar.

Consulta más información sobre préstamo hipotecario e hipoteca. 

Si a la hora de realizar este contrato entre partes ha mediado una empresa de gestión inmobiliaria, que se ofrece a gestionar la financiación, exija también por escrito dicho compromiso haciendo constar las cuotas máximas que se podrían pagar.

Más allá del precio de venta, existen una serie de gastos adicionales que pueden suponer un porcentaje relevante del coste total.

Las viviendas de segunda mano se pueden adquirir directamente a un particular o a través de una agencia inmobiliaria.  

Si interviene en la venta de la vivienda de segunda mano una agencia inmobiliaria, habría que sumar los gastos de la agencia, que dependerán de lo que se haya establecido en el contrato que haya firmado con ellos.

Los gastos asociados son los siguientes:

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto grava el traslado de una propiedad de una persona a otra y oscila entre el 6% y el 10% del importe escriturado. Se aplica tanto a la escritura de compraventa, como a la formalización del préstamo hipotecario.
  • Notaría. Los gastos de notaría son necesarios para obtener la escritura pública de compraventa de la vivienda. Los asume la parte compradora en la compraventa, y, si conlleva una escritura de préstamo hipotecario, esto es una hipoteca, los gastos los debe asumir el banco.
  • Registro de la propiedad. Otro de los gastos es la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de la parte compradora. Estos gastos están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble.
  • Gestoría. Se trata de un gasto opcional para la parte compradora de la vivienda, que podrá contratar a un gestor para tramitar la liquidación de los impuestos y otras gestiones derivadas de la operación de compra. Son profesionales libres, por lo que el gasto dependerá de la tarifa que tengan. Aunque si hay un préstamo hipotecario, lo lógico es que la gestoría sea la de la entidad bancaria quien tramitará la escritura de préstamo hipotecario, más su registro.

Otros gastos que lleva asociada la compra de una vivienda de segunda mano son:

  • Plusvalía. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) que corresponde a la parte vendedora.
  • Tasación. Si no se solicita hipoteca, no es obligatoria, aunque es recomendable para asegurarse de que el precio que se paga es justo.

En caso de que la compra se financie mediante un préstamo hipotecario (hipoteca), deben tenerse en cuenta los siguientes gastos adicionales:

  • Tasación: La tasación puede ser independiente de la entidad financiera que conceda la hipoteca, aunque es recomendable consultarlo con la entidad financiera antes de contratar la tasación de manera independiente. Normalmente, lo paga la parte compradora.
  • Notaría. Los gastos de escritura del préstamo hipotecario (hipoteca) e inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad corren a cargo de la entidad prestamista. El cliente solo paga la copia adicional si la solicita.
  • Gestoría. En los préstamos hipotecarios, si interviene una gestoría, estos costes relacionados con la escritura de préstamo hipotecario también corresponden a la entidad prestamista.
  • Registro. Recae sobre la entidad prestamista en el caso de inscripción de la hipoteca.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en adelante impuesto AJD: Lo paga la entidad prestamista si la hipoteca es posterior al 10 de noviembre de 2018, según el Real Decreto-Ley 17/2018.

Más información acerca de los gastos del préstamo hipotecario. 

Si se trata de un contrato entre particulares la reclamación por posibles vicios ocultos se tendrá que hacer por vía judicial al amparo de los arts. 1848 y ss. del Código Civil.

La reclamación por vicio oculto pretende la reparación del vicio o la indemnización del daño, es decir la disminución del precio de compra en la cuantía en que se evalúe el vicio existente. Para que se reconozca el vicio oculto es preciso que se den estos requisitos:

  • Que se trate de un vicio oculto, esto es, que no esté a la vista ni sea fácilmente perceptible por la parte compradora al practicar un examen normal de la cosa.
  • Que el vicio exista al tiempo de la venta. La parte compradora debe acreditar la existencia del vicio y que existía al tiempo de perfeccionarse el contrato.
  • Que el vicio sea grave, que revista cierta relevancia. Solo se consideran aquellos que hagan la cosa impropia para el uso a que se destina o disminuyan de tal modo ese uso, que, de haberlos conocido la parte compradora, no las habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
  • Que la acción se ejercite en el plazo de seis meses desde la compra.

En el caso de que la vivienda que se ha comprado fuera de reciente construcción podría aún estar vigentes los plazos de tres y diez años establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación.

En lo que se refiere al pago de la compraventa del inmueble (vivienda), pueden existir distintas fórmulas. Normalmente las más comunes son formas de pago:

  • Precio al contado, pagando el importe total. En este caso habrá que pagar los gastos correspondientes a la escritura pública de compraventa ante notario, en su caso, y de registro, además del resto de impuestos y gastos mencionados.
  • Suscribiendo una hipoteca con una entidad bancaria, que adelanta la cantidad necesaria para hacer frente al pago de la compraventa. Constituir una hipoteca tiene una serie de gastos, algunos deben ser pagados por la persona que constituye la hipoteca y otros por el banco. Consulta más información sobre préstamo hipotecario e hipoteca.
  • Normalmente si adquiere una vivienda nueva que está hipotecada, la parte compradora puede subrogarse en la hipoteca que solicitó el constructor o promotor para la construcción de la vivienda nueva. Consulta más información sobre subrogación hipotecaria.
  • También puede ocurrir que la parte compradora quiera subrogarse en el préstamo hipotecario que tenía el anterior dueño o bien novar o modificar dicho préstamo. Consulta más información sobre la novación. 

II.- ARRENDAMIENTO

Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Todos los aspectos esenciales en lo que respecta a los arrendamientos de viviendas están regulados en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija las bases legales sobre duración del contrato, fianza, prórrogas o causas de resolución.

Hay que diferenciar el arrendamiento para uso distinto del de vivienda que es aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido anteriormente. Y en especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.

La publicidad, promociones y ofertas dirigidas al alquiler de viviendas se deben hacer de manera que no induzcan a error en las personas consumidoras.

Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

Asimismo, todos los contratos de arrendamiento de viviendas deberán estar redactados con claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.

El contrato de arrendamiento es el documento que regula la relación entre la parte arrendadora (la parte propietaria) y la parte arrendataria (la parte inquilina).

El contrato establece las condiciones del alquiler, los derechos y las obligaciones de ambas partes, por lo que conviene redactarlo correctamente para evitar conflictos futuros y garantizar la validez legal del acuerdo.

El contrato de alquiler se debe formalizar por escrito, y debe incluir al menos los siguientes elementos:

  • Identificación de las partes: datos completos de la parte arrendadora y de la parte arrendataria.
  • Descripción del inmueble: dirección exacta, referencia catastral y anejos como garaje o trastero.
  • Duración del contrato: mínimo de cinco años si la parte arrendadora es persona física o siete años si es persona jurídica. Consulta más información de la duración. (ENLAZAR A 3. Duración y prórroga del contrato del II.- ALQUILER)
  • Renta y forma de pago: importe mensual, fecha y medio de pago. Más información sobre la renta. (ENLAZAR A 4. RENTA del II.- ALQUILER)
  • Fianza y garantías: importe legal y posibles garantías adicionales (ENLAZAR apartado 5. Fianza y garantías adicionales. 
  • Uso del inmueble: indicar si es vivienda habitual o alquiler de temporada.

Es recomendable además incluir una cláusula de inventario con mobiliario y estado del inmueble para evitar reclamaciones al finalizar el contrato.

Para evitar conflictos es recomendable incluir clausulas relativas a:

  • Actualización de la renta: indicar el índice de referencia aplicable (Índice de Precios al Consumo (IPC), el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), u otro índice oficial).
  • Mantenimiento y reparaciones: detallar qué reparaciones asume cada parte.
  • Subarriendo y cesión: prohibir o condicionar expresamente esta posibilidad.
  • Penalización por impago: incluir intereses o compensaciones por gestión en caso de impago reiterado.
  • Resolución anticipada: causas justificadas y plazos de preaviso claros.
  • Entrega y devolución de llaves: documento firmado que refleje el estado del inmueble.

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Si la duración de los contratos de arrendamiento fuera inferior a cinco años, si la parte arrendadora es persona física, o siete años, si la parte arrendadora es persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición

Por tanto, la parte arrendataria (la parte inquilina) tiene derecho a prorrogarlo hasta esos plazos mínimos si así lo desea y cumple sus obligaciones.

Se entenderán celebrados por un año aquellos arrendamientos para los que no se haya estipulado un plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

  • Cláusula específica de no prorroga obligatoria.

El propietario o la parte arrendataria no puede exigir el desalojo de la vivienda antes, salvo causa legal justificada, como necesitar la vivienda para uso propio. Concretamente, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas anteriormente, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas (prórrogas obligatorias), una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más (prórroga tácita), salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Si no se cumple el preaviso, el contrato de alquiler se prorroga automáticamente durante un año más. Estas prórrogas garantizan estabilidad y seguridad a ambas partes.

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria o de prórroga tácita podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.

Si el inmueble se ubica en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona, en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalice el periodo de prórroga obligatoria o el periodo de prórroga tácita, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones., la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

La renta será la que libremente estipulen las partes.

Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

La renta habrá de efectuarse normalmente dentro de los siete primeros días del mes. El pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada

El arrendador está obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago de la renta o justificante, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor. Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

En los contratos de arrendamiento, las partes podrán acordar libremente que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.

Si el inmueble se ubica en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.  Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:

  • Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
  • Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
  • Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
  • Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.

Sin perjuicio de lo anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.

La renta se actualiza cada año mediante los términos acordados por ambas partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

No obstante, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC) a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

La renta actualizada será exigible a la parte arrendataria a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si la parte arrendataria lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Si la parte arrendadora realiza obras de mejora en la vivienda, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

En cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos. En todo caso, el alcance de las obras de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador.

La fianza es una obligación básica del arrendatario y una de las mayores fuentes de conflicto al finalizar un contrato. Su función es cubrir posibles incumplimientos o desperfectos.

En el momento de la celebración del contrato, será obligatoria la exigencia y la prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo que se haya acordado para la actualización de la renta se presumirá también para la actualización de la fianza.

El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo. Y devengará el interés legal, si transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo, no se efectúa dicha restitución.

No obstante, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En los contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores depositen el importe de la fianza, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Por ejemplo, el organismo autonómico que corresponde a Andalucía es AVRA, a Madrid es IVIMA, a Cataluña es INCASÒ.

Si el arrendador no deposita la fianza puede acarrear sanciones administrativas. La devolución debe realizarse en un plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves, siempre que no existan deudas o daños.

Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.

Como medida de protección de los propietarios, además de la fianza legal, el propietario puede solicitar garantías adicionales, siempre que estén reflejadas en el contrato y sean proporcionales:

  • Aval bancario: donde la entidad bancaria garantiza el pago si la parte arrendataria incumple.
  • Depósito adicional: puede ser una cantidad complementaria a la fianza, custodiada por el propietario o la parte arrendadora.
  • Seguro de impago de alquiler: este seguro cubre rentas, desperfectos y otros costes judiciales; siendo una de las opciones más habituales. Más información sobre seguros. 
  • Fiador solidario: es la persona que asume la deuda si la parte arrendataria no cumple con el contrato.

Recomendamos que haya transparencia y proporcionalidad, ya que pedir garantías excesivas puede considerarse abusivo y generar nulidad parcial del contrato.

Pueden existir motivos legítimos para no devolver la fianza. Por ello, al finalizar el contrato de arrendamiento, la parte arrendataria puede retener parte o la totalidad de la fianza si existen causas justificadas como:

  • Daños en el inmueble más allá del uso normal.
  • Rentas o suministros impagados.
  • Incumplimiento de cláusulas contractuales (como pintar sin permiso o modificar cerraduras).

Para evitar reclamaciones, es recomendable documentar el estado del inmueble antes y después del alquiler mediante fotos o actas firmadas.

El contrato de alquiler no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador.

En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

En cualquier caso, la vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito de la parte arrendadora.

El subarriendo se regirá por lo mismo establecido para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad de arrendamiento de vivienda que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador.

Ahora bien, cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

En cualquier caso, la parte arrendataria deberá poner en conocimiento de la parte arrendadora, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación a la parte arrendadora podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

Recuerde que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo de la parte arrendataria.

El arrendador estará obligado a soportar la realización por la parte arrendadora de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.  

El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

La parte arrendataria tendrá que soportar las obras y además, tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

En cuanto a las obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, el arrendatario no podrá realizarlas sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, y, en ningún caso, el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Aun así, sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna. Si, a pesar de lo anterior, el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

Si la parte arrendadora o propietario decide vender la vivienda, la parte arrendataria o el inquilino tiene prioridad para adquirirla, pudiendo ejercer los siguientes derechos:

  • Derecho de tanteo. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales después de que se notifique la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
  • Derecho de retracto, cuando no se ha notificado o se ha omitido en la notificación algunos de los requisitos exigidos o se ha vendido a otro comprador por un precio inferior o con mejores condiciones, el arrendatario tiene derecho a impugnar la venta y adquirir la vivienda en las mismas condiciones que el otro comprador.

En el caso del fallecimiento del inquilino, pueden subrogarse al contrato, sin que se modifique su duración aquellos familiares que convivían con él durante los dos años anteriores a su muerte. Entre ellos se incluyen, su cónyuge o la persona que haya convivido con él de manera permanente, los descendientes y ascendentes y otros parientes hasta tercer grado colateral con una minusvalía igual o superior al 65 %.

El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato.

Existen una serie de causas de resolución anticipada del contrato de arrendamiento.

El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

  • La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
  • La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
  • El subarriendo o la cesión no consentidos.
  • La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
  • Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.
  • La necesidad del propietario de ocupar la vivienda (solo si se cumple el procedimiento legal).

Igualmente, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

  • La no realización por el arrendador de las reparaciones referidas a la conservación de la vivienda.
  • La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
  • La resolución voluntaria del inquilino tras seis meses de contrato, con 30 días de preaviso.

Si la parte arrendataria rescinde antes del plazo, y siempre que se haya pactado, la parte arrendadora o propietario puede exigir una indemnización de una mensualidad por cada año no cumplido.

El finalizar el contrato, se debe hacer entrega de las llaves y de la vivienda. Si la parte arrendataria no hace entrega de la vivienda, el propietario o la parte arrendadora debe actuar conforme a derecho.

El procedimiento correcto es requerir formalmente la entrega de llaves y, si no hay respuesta, iniciar un proceso de desahucio por expiración de contrato.

Nunca se debe cambiar cerraduras ni retirar pertenencias, ya que se considera delito de coacciones.

El proceso de desahucio es el procedimiento legal por el cual la parte arrendadora recupera la posesión del inmueble cuando la parte arrendataria incumple el contrato, o bien, permanece en la vivienda sin derecho a ello. Se trata de un proceso regulado, su desconocimiento puede generar retrasos, errores y costes innecesarios.

Existen varios tipos de desahucio según el motivo que los origine:

  • Por impago de rentas o suministros: el más común; se inicia tras uno o varios impagos.
  • Por finalización del contrato: la parte arrendataria permanece en la vivienda una vez vencido el plazo del contrato de arrendamiento.
  • Por uso indebido o cesión no autorizada: se destina la vivienda a un fin distinto o se subarrienda sin permiso.
  • Por obras no consentidas o daños graves: la parte arrendataria altera o deteriora el inmueble.

Todas estas situaciones deben resolverse mediante el procedimiento de desahucio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

El proceso de desahucio es un procedimiento judicial para que un arrendador recupere una propiedad, que se inicia con una demanda presentada. Si bien previamente debe haber un requerimiento previo al arrendatario, por burofax o por comunicación formal, solicitando el pago o la entrega de llaves.

El proceso judicial comienza con la demanda de desahucio presentada por un abogado ante el juzgado correspondiente. El propietario debe contratar a un abogado y procurador para presentar la demanda de desahucio en el juzgado, adjuntando el contrato de alquiler y pruebas o justificantes de impago y notificaciones previas.

El siguiente paso es la admisión a trámite, en el que el juzgado admite la demanda y emite un “decreto de admisión”.

Seguido se procede a la notificación al arrendatario. Se notifica a la parte arrendataria, dándole un plazo (generalmente 10 días) para oponerse o pagar (enervación del desahucio).  Puede ocurrir dos cosas, que se oponga, entonces se celebra una vista (juicio verbal) donde ambas partes presentan sus argumentos; o bien, que no se oponga, se procede directamente a la sentencia. Finalmente se va a la sentencia y lanzamiento. Tras la vista o por falta de oposición, el juez dicta sentencia. Se fija una fecha para el lanzamiento, (expulsión forzosa) donde una comisión judicial, un cerrajero y la policía (si es necesario) desalojan al ocupante y entregan la posesión al propietario.

La parte arrendataria puede enervar la acción (detener el proceso) pagando la deuda antes del juicio, pero solo una vez por contrato. La duración media de este procedimiento oscila entre cuatro y seis meses, dependiendo de la carga del juzgado.

Desahucio y vulnerabilidad social. Si la parte arrendataria acredita una situación de vulnerabilidad económica o social, el juez puede suspender temporalmente el lanzamiento mientras se coordina una alternativa habitacional. Estas medidas no eliminan la obligación de pago, pero sí que ajustan los plazos para evitar situaciones de exclusión.

Recomendamos que antes de acudir a los tribunales de justicia, conviene intentar soluciones extrajudiciales, como puede ser la mediación o negociación directa: pueden resolver impagos parciales o acuerdos de entrega de llaves sin litigio.

También se recomienda, como medida de prevención que la parte arrendadora contrate un seguro de impago de alquiler, que cubre las rentas impagadas y los gastos judiciales, evitando así demoras y posibles pérdidas.

Un seguro de impago de alquiler es cada vez es más habitual. Protege al propietario cubriendo las rentas no pagadas por el inquilino, gastos legales de desahucio y, a menudo, daños a la propiedad, siendo una alternativa a los avales bancarios que ofrece tranquilidad y seguridad financiera, con costes que suelen rondar el 3-6% de la renta anual y coberturas que varían entre 6 y 24 meses de impago. Normalmente cubre el impacto de las rentas: cubre las mensualidades que el inquilino deja de pagar, generalmente hasta un máximo de meses (6, 9, 12 o más); la defensa jurídica: cubriendo los gastos de abogados y procuradores para el proceso de desahucio; y daños a la propiedad: algunas pólizas cubren destrozos intencionados o actos vandálicos en el continente (paredes, puertas) y, a veces, el contenido; suministros: algunas pólizas cubren pequeñas deudas de suministros (agua, luz, gas) si están vinculadas a rentas impagadas; y el asesoramiento: que ofrece asesoría sobre el alquiler y gestión del proceso. Consulta más información sobre los seguros en la web.  

III.- INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA

Las agencias inmobiliarias son empresas especializadas en la realización de trámites con viviendas, ya sea para lograr una operación de compraventa o como intermediarios para un arrendamiento (alquiler).

La regulación de los contratos de intermediación inmobiliaria es residual a nivel estatal, rigiéndose principalmente por el Código Civil (obligaciones y contratos) y la jurisprudencia, aunque existen normativas autonómicas específicas (como en Cataluña) y leyes sectoriales (como la de Arrendamientos Urbanos).

Estos contratos, atípicos y de colaboración, deben formalizarse preferentemente por escrito (hoja de encargo) para claridad, protegiendo a las personas consumidoras, estableciendo el derecho a desistir y exigiendo transparencia.

La comisión se devenga con la consumación de la compraventa, no con la reserva, y los agentes deben cumplir con requisitos profesionales, de solvencia y seguros.

En cualquier caso, los contratos que se suscriban con una agencia inmobiliaria deben tener en cuenta estos aspectos básicos:

  • La información ofrecida a las personas consumidoras debe ser veraz. Todo lo que se comunica en un anuncio, visita o correo debe ser veraz, contrastable, suficiente y transparente.
  • Transparencia contractual.Una persona consumidora no puede firmar un contrato (reserva, arras gestión, alquiler, compraventa…) sin haber recibido antes la información de forma clara y comprensible.
  • Protección frente a abusos.Las cláusulas desproporcionadas, las penalizaciones ocultas, los gastos no informados o prácticas engañosas pueden acarrear sanciones, anulaciones de contrato y reclamaciones.

En cualquier caso, la normativa de protección de las personas consumidoras y usuarias establece una serie de obligaciones para un agente inmobiliario:

  • Información precontractual obligatoria. Antes de que una persona consumidora tome una decisión (visitar, reservar, firmar…) debe recibir información clara sobre características del inmueble; superficie útil y construida; situación jurídica de la vivienda (cargas, usufructos, embargos…); estado de conservación; precio total con todos los costes previsibles; gastos habituales (comunidad, IBI aproximado, suministros…); honorarios de la agencia y quién los paga; condiciones del contrato. Si no se entrega dicha información puede considerarse como práctica engañosa.
  • Publicidad veraz. La publicidad o los anuncias son contractualmente vinculantes.
  • Evitar prácticas comerciales engañosas. Está prohibido cualquier acción que pueda inducir a error.En el ámbito inmobiliario, las prácticas prohibidas más frecuentes son:
  • Ocultar cargas o situaciones jurídicas.
  • Exagerar superficies o calidades.
  • Anunciar precios irreales o que no incluyen gastos necesarios.
  • Vender como “listo para vivir” un piso con defectos graves.
  • Transparencia en contratos de reserva, arras y servicios. Todos los documentos que firme un cliente deben ser claros, comprensibles y sin cláusulas abusivas. En los contratos debe contar en detalle qué sucede si la parte compradora se retira; los plazos para obtener financiación; qué gastos asume cada parte; penalizaciones, si las hay; servicios que presta exactamente la agencia inmobiliaria.
  • Nulidad de las cláusulas abusivas. Las cláusulas desproporcionadas o confusas pueden ser declaradas nulas, aunque el cliente haya firmado. Suelen considerarse abusivas las cláusulas referentes a:
  • Penalizaciones económicas excesivas por desistimiento.
  • Asignar al consumidor gastos que no le corresponden.
  • Eximir totalmente de responsabilidad a la agencia.
  • Establecer comisiones sin explicar claramente el servicio.

Antes de contratar los servicios de una inmobiliaria, es preciso que estos aspectos queden recogidos en un documento. Este documento es el que se conoce como hoja o nota de encargo, que es el que autoriza a la agencia inmobiliaria a empezar el proceso de comercialización de un inmueble. Es esencial leer el documento para ver si contiene todos los términos y condiciones recogidos en la negociación de la persona con la agencia inmobiliaria, y, además, conviene asegurarse que no tenga letra pequeña. Si hay algo que no entiende o no le queda claro, pida a la inmobiliaria que le aclare sus dudas antes de firmar y comprometerse de forma contractual

Hay que tener en cuenta los servicios ofrecidos. Se tiene que conocer con exactitud qué servicios son los que va a prestar la inmobiliaria, las condiciones del contrato de intermediación inmobiliaria, las comisiones, el tiempo de exclusividad, el precio inicial que nos ofrecen y si lo calculan por precio de mercado o por tasación, entre otros.

Otros aspectos para tener en consideración son:

  • Exclusividad o no. Si piden exclusividad para ser los únicos que gestionen la compraventa o el arrendamiento no podemos vender o arrendar la vivienda con ninguna otra inmobiliaria. Si no piden exclusividad, se permite que otras inmobiliarias o incluso el mismo propietario gestionarlo. En la exclusividad, hay que vigilar que la duración sea prudencial. Si firmamos un contrato de exclusividad, y decidimos venderlo o alquilarlo por nuestra cuenta, pueden cobrarnos unos honorarios. Se recomienda que el tiempo del contrato sea de pocos meses para comprobar cómo funciona la agencia y si merece la pena renovar el contrato o no. Es recomendable realizar una comparativa entre las exigencias de exclusividad que plantean distintas agencias inmobiliarias.
  • Explicación sobre la forma en la que van a ofrecer la vivienda para obtener el mayor número de personas interesadas, y serán ellos los encargados de enseñar la vivienda.
  • Documentación que van a gestionar. Modelo de contrato de arras, si gestionan la venta de una vivienda.
  • Asesoramiento que ofrecen sobre el precio de venta o alquiler más idóneo, si incluyen servicios de tasación o si establecen el precio según el mercado. Valorar si incluyen condiciones de compensación al vendedor en cado de que no logren el precio convenido; si asesoran en la gestión de certificados de eficiencia energética. Recuerde que antes de dejar que sea la agencia inmobiliaria quien establezca el precio de venta, puede realizar tasaciones online gratuitas de su vivienda, así como compararlo con los precios de vivienda similares a la suya que estén a la venta en portales inmobiliarios, aunque no suelen ser los precios finales de venta (oscilan entre un tres a un cinco por ciento del precio ofertado).
  • Si participan en los trámites de gestión con la notaría para formalizar la escritura de compraventa (remitir la documentación a la notaría para preparar la escritura, convocar a las partes para su firma, etc.) y si gestionan la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad.
  • Ante el contrato de arrendamiento, indicar si el contrato lo firmamos con la inmobiliaria o con el propietario, si hay un tiempo máximo o mínimo de alquiler para la vivienda seleccionada, qué gastos cubre el contrato de arrendamiento (seguros, gastos de comunidad, impuesto de bienes inmuebles, tasa de basuras, entre otros). Recuerde que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato correrán a cargo del arrendador. 

Las comisiones son las que se pacte entre las partes. No se establece ninguna comisión máxima para poder cobrar por una agencia inmobiliaria en una operación de compraventa o arrendamiento; ni tampoco existe ningún organismo encargado de fijar unos márgenes mínimos y máximos.

Por ello, conviene negociar la comisión que le van a cobrar por los servicios, teniendo en cuenta la cantidad de trabajo que va a prestar la inmobiliaria, compare con otros precios de otras agencias.

En la venta de inmuebles, el pago de estos servicios se suele hacer por consecución de objetivos. Es decir, si la agencia es capaz de cerrar una venta, se deberá remunerar su trabajo. Si no consiguen vender el inmueble, no se suele cobrar por el servicio. No obstante, esto puede variar en función de las condiciones firmadas en el contrato con la inmobiliaria.

La comisión por la venta la paga, normalmente, la parte vendedora. Sin embargo, algunas agencias cobran un porcentaje de comisión adicional a la parte compradora. Si este fuera el caso, es importante informarlo de manera transparente.

En el caso de los arrendamientos, la ley establece que los gastos de gestión a la agencia inmobiliaria y los de formalización del contrato correrán a cargo de la parte arrendadora.  Este pago no tiene nada que ver con la fianza, que la tendrá que abonar igualmente la parte arrendadora.

En el caso de arrendamiento de la vivienda a través una inmobiliaria, se debe revisar si el contrato de arrendamiento o de alquiler consta a nombre del propietario o de la agencia inmobiliaria. Esto es de gran importancia a la hora de establecer las obligaciones con la parte arrendataria.

Si el contrato de arrendamiento se firma entre el propietario, como parte arrendadora, y la persona arrendataria, la responsabilidad de la agencia inmobiliaria termina una vez firmado el contrato de arrendamiento. Si hubiera problemas de impago o de convivencia, la agencia inmobiliaria no está en la obligación de intervenir, salvo que así aparezca reflejado de manera expresa en el contrato.

Conviene saber si la inmobiliaria cuenta con agentes inmobiliarios o con API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria), ya que una adecuada formación de sus trabajadores contribuirá a dar un servicio profesional y más completo.

Lo importante es leer y comprender todos los acuerdos a los que se llega con la agencia inmobiliaria y que quede constancia por escrito.

IV.- APROVECHAMIENTO POR TURNO DE INMUEBLES

La persona consumidora titular de este derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles puede disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, de un alojamiento dotado de modo permanente con el mobiliario adecuado al efecto, susceptible de una utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que esté integrado, así como de también de los servicios complementarios. Este derecho puede ser configurado como un derecho de arrendamiento de temporada, o bien, como un derecho real de uso.

Se regula por la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias, y prohíbe que en el contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles figure el término “copropiedad”, “multipropiedad” o cualquier otro que pueda hacer pensar a la persona consumidora o usuaria que está firmando un derecho de propiedad.

Se entiende por contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico aquel de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación.

Lo que se adquiere es un derecho de uso, no una propiedad. Se trata del derecho a utilizar un determinado inmueble (apartamento, piso etc.) de uso turístico, durante un periodo concreto de cada año, mediante el pago de una cantidad que se abona a la firma del contrato. Se caracteriza porque la adquisición del inmueble está justificada en su utilización vacacional, y porque no es necesario adquirir y pagar la entera propiedad del inmueble.

El derecho de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario, sino que atribuye a la persona titular del mismo:

  • El disfrute, con carácter exclusivo, durante un periodo específico de cada año, consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de uso independiente, dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto.
  • El disfrute a la prestación de los servicios complementarios.

Sólo podrá recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado. Todos los alojamientos independientes que lo integren, con la excepción de los locales, deben estar sometidos a tal régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos, 10 alojamientos. Además, se permite que un mismo conjunto inmobiliario esté sujeto, al tiempo, a un régimen de derechos de aprovechamiento por turno y a otro tipo de explotación turística, siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan sobre alojamientos concretos y para periodos determinados. En este caso, el edificio, conjunto inmobiliario o sector arquitectónicamente diferenciado deberá adecuarse tanto a la normativa relativa al régimen de aprovechamiento por turno como a la normativa del tipo de explotación que corresponda.

A los efectos de publicidad, comercialización y transmisión del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, podrá utilizarse cualquier otra denominación, siempre que no induzca a confusión a las personas adquirentes finales y del mismo se desprenda con claridad la naturaleza, características y condiciones jurídicas y económicas de la facultad de disfrute.

La persona propietaria del inmueble podrá libremente disponer de todo o en parte de su derecho de propiedad, sin perjuicio de las limitaciones que resulten del régimen y de las facultades de las personas titulares de los derechos de aprovechamiento por turno.

Los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico constituidos con carácter meramente obligacional:

  • Podrán tener por objeto la utilización de un alojamiento aún no determinado, pero siempre que sea determinable en cuanto a características y periodos de utilización a través de procedimientos de reserva u otros claramente indicados en el contrato.
  • No podrán denominarse “multipropiedad” ni “derecho real” ni de cualquier otra manera que induzca a la persona adquirente a entender que está adquiriendo la propiedad o un derecho real sobre el inmueble.
  • Se deberá expresar que se ha contratado una modalidad de alcance meramente obligacional.

El contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a 1 año y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable a 1 año, por regla general, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas a la persona adquirente o cesionaria cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos. Podrá ser válida cualquier otra modalidad contractual de constitución de derecho de naturaleza personal o de tipo asociativo, que tenga por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación, constituidas al amparo y en los términos contenidos en las normas de la UE, y en los convenios internacionales en los que España sea parte.

La duración de este derecho puede ser de tres a cincuenta años contados a partir de la fecha de inscripción del régimen jurídico, o la fecha de inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya concluido sobre un inmueble en construcción.

Trasncurrido el plazo de duración, las personas titulares no tendrán derecho a compensación alguna.

Solo pueden tener una duración indefinida aquellos regímenes de aprovechamiento por turnos, anteriores a la Ley 4/2012 antes mencionada , que han llevado a cabo el proceso de adaptación previsto en la ley, declarando expresamente la continuidad por tiempo indefinido.

El período anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete días seguidos, y, dentro de un mismo régimen, los turnos podrán tener o no la misma duración.

Así, la persona consumidora que contrata esta opción escoge una semana y un destino y puede disfrutar del uso del inmueble a lo largo de ese periodo.

Los turnos han de tener toda la misma duración.

Debe reservarse como mínimo un período de 7 días con objeto de proceder a efectuar las reparaciones necesarias, limpieza u otros fines comunes por cada uno de los alojamientos sujetos al régimen.

Para constituir el régimen de aprovechamiento por turno la persona propietaria registral del inmueble deberá, previamente:

  • Haber inscrito la conclusión de la obra en el Registro de la Propiedad y haberla incorporado al Catastro Inmobiliario. Si la obra está iniciada, deberá haber inscrito la declaración de obra nueva en construcción.
  • Cumplir con los requisitos establecidos para ejercer la actividad turística, disponer de las licencias de apertura y las de primera ocupación de los alojamientos, zonas comunes y servicios accesorios necesarios. En el caso de que la obra esté tan solo iniciada, bastará haber obtenido la licencia de obra y la necesaria para la actividad turística. Esta última, tanto si la obra está terminada como si tan solo está iniciada, solamente será exigible en aquellas Comunidades Autónomas donde la comercialización de derechos que impliquen la facultad de disfrute de un alojamiento durante un período de tiempo al año tenga, con arreglo a su legislación, la calificación de actividad turística sometida a licencia.
  • Haber celebrado el contrato con una empresa de servicios que reúna los requisitos que a estas se exijan, salvo que la persona propietaria, cumpliendo los mismos requisitos, haya decidido asumirlos directamente. Las empresas de servicios no podrán estar domiciliadas en paraísos fiscales y tendrán que tener, al menos, una sucursal domiciliada en algún Estado miembro de la UE.
  • Haber concertado los seguros o las garantías, así como, en su caso, las garantías por daños materiales por vicios o defectos de la construcción, si fuera la entidad constructora o promotora del inmueble, o en otro caso haber facilitado información del mismo a las personas titulares de los derechos de aprovechamiento por turno.

Para garantizar las cantidades entregadas a cuenta (actualizadas con arreglo al IPC) para la adquisición del derecho, si la obra no ha sido finalizada en la fecha fijada o no se ha incorporado el mobiliario descrito en la escritura reguladora cuando la persona adquirente opte por la resolución del contrato, la persona propietaria que constituya el régimen de aprovechamiento por turno sobre un inmueble en construcción deberá, además, contratar a favor de las personas futuras adquirentes de derechos de aprovechamiento por turno:

  • Un aval bancario con alguna de las entidades registradas en el Banco de España.
  • Un seguro de caución celebrada con entidad autorizada para operar en dicho ramo en cualquier Estado miembro de la Unión europea.

Es importante destacar que mientras no esté inscrita el acta notarial donde conste la finalización de la obra, en ningún caso podrá quedar liberado el aval constituido, ni extinguirse el contrato de seguro.

El régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble se constituirá mediante su formalización en escritura pública, y además s inscribirá en el Registro de la Propiedad.

Hay una serie de información obligatoria que se ha de proporcionar a la persona consumidora, ya sea con carácter previo al contrato, o para la formalización del mismo, así como durante su vigencia, constará en papel o en cualquier otro soporte duradero.

Concretamente y de forma previa, debe entregarse gratuitamente a la persona consumidora un folleto informativo con el carácter de oferta vinculante, y después, este folleto debe ser archivado en el Registro de la Propiedad correspondiente.

En el folleto informativo u oferta vinculante se mencionarán los siguientes extremos:

  • Identidad y domicilio del propietario o promotor y de cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de los derechos de aprovechamiento por turno.
  • La naturaleza real o personal de los derechos que van a ser objeto de transmisión, con indicación de la fecha en que, según lo que resulte de la nota del Registro de la Propiedad al pie de la escritura reguladora, se ha de extinguir el régimen.
  • Si la obra está en construcción, indicación de la fecha límite para su terminación, también según lo que resulte de la escritura reguladora, e indicación de la fecha estimada de extinción del régimen, calculada sobre la fecha límite de la terminación de la obra.
  • Descripción precisa del inmueble sobre el que se ha constituido el régimen y de su situación, y si la obra está concluida o se encuentra en construcción.
  • Servicios comunes de los que podrá disfrutar el adquirente y las condiciones de este disfrute.
  • Instalaciones de uso común a las que el titular podrá tener acceso y, si procede, condiciones para ese acceso, con indicación expresa de su importe o de las bases para su determinación.
  • Indicación, en su caso, de la empresa de servicios que se hará cargo de la administración, con expresión de su denominación y sus datos de inscripción en el Registro Mercantil.
  • Precio medio de los derechos de aprovechamiento por turno y precio de los que lo tengan más alto.
  • Importe de la primera cuota anual que deberá satisfacerse por la utilización de las instalaciones y servicios comunes, o su estimación, y el procedimiento de cálculo de las futuras anualidades.
  • Información sobre el número de alojamientos susceptibles de aprovechamiento por turno y del número de turnos por alojamiento.
  • Información sobre los derechos de desistimiento y de resolución unilateral que tendrá el adquirente, expresando el tiempo de que dispondrá, según la Ley, para ejercitarlo, que no tendrá a su cargo ningún gasto por el ejercicio del mismo, e indicación de la persona y domicilio a quien deberá comunicarse, si se ejercita. Si la obra está en construcción, indicación del aval o del seguro constituido para garantizar la terminación de la misma.
  • Indicación de si existe o no la posibilidad de participar en un sistema de intercambio y, en caso positivo, el nombre, denominación o la razón social del tercero que se va a hacer cargo del servicio, haciéndose mención del documento que, con carácter anual, expedirá dicho tercero acreditando la participación del régimen en el programa de intercambio.

En este documento se dejará constancia de cuál es la cuota de participación como socio en el programa de intercambio y las cuotas de intercambio correspondientes, así como el número total de socios afiliados al programa de intercambio y el de regímenes que participan en dicho programa y una reseña general sobre el funcionamiento del sistema. El documento expedido por la sociedad de intercambio se incorporará y formará parte integrante del documento informativo.

En los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, el consumidor tendrá derecho de desistimiento sin necesidad de justificación alguna y sin gasto alguno.

Concretamente el plazo para su ejercicio es de catorce días naturales y se computará:

  • A contar desde la fecha de celebración del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante, si en ese momento el consumidor recibió el documento contractual o, en otro caso, desde la recepción posterior de dicho documento.
  • Si el empresario no hubiere cumplimentado y entregado al consumidor el formulario de desistimiento, el plazo empezará a contar desde que se entregue al consumidor el formulario de desistimiento debidamente cumplimentado y vencerá, en cualquier caso, transcurrido un año y catorce días naturales a contar desde el de la celebración del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante o el de la recepción posterior del documento contractual.
  • Si el empresario no hubiera facilitado al consumidor la información precontractual mencionada, incluidos sus formularios, el plazo empezará a contar desde que se facilite dicha información y vencerá transcurridos tres meses y catorce días naturales a contar desde el de la celebración del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante si en ese momento el consumidor recibió el documento contractual o el de la recepción posterior de dicho documento.

Cabe indicar que, si se ofrece al consumidor el contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico junto con el contrato de intercambio, se aplicará a ambos contratos un único plazo de desistimiento.

La ley prohíbe recibir anticipos en la compra, antes de finalizar el plazo de 14 días que la parte compradora tiene para desistir del contrato.

La persona consumidora que desee desistir o resolver el contrato debe notificárselo al propietario o promotor en el domicilio que a estos efectos figure necesariamente en el contrato por cualquier medio que garantice la constancia de la comunicación y de su recepción, así como de la fecha de su envío.

La persona consumidora notificará de forma fehaciente al empresario el desistimiento por escrito en papel u otro soporte duradero, pudiendo utilizar el formulario de ejercicio de derecho de desistimiento en aprovechamiento por turno de bienes. La expedición o envío de la notificación deberá hacerse dentro del plazo legal y será eficaz cualquiera que sea la fecha de recepción por el empresario. El ejercicio del derecho de desistimiento por la persona consumidora dejará sin efecto el contrato. Además, si ejerza el derecho de desistimiento no soportará coste alguno ni tendrá que pagar ninguna contraprestación correspondiente al servicio que pudiera haberse llevado a cabo con anterioridad a la fecha del ejercicio de desistimiento.  Lo anterior no obsta al ejercicio de las acciones de nulidad o resolución legal o contractual que procedan conforme a derecho.

Más información en la web sobre derecho de desistimiento. 

Tratándose de desistimiento, basta que el envío se realice antes de la expiración del plazo.

Si el contrato se celebra ante notario el desistimiento debe hacerse constar en acta notarial, que será título hábil para reinscribir el derecho de aprovechamiento a favor del transmitente.

Cuando la persona consumidora ejercita el derecho de desistimiento o resolución del contrato, quedarán resueltos también los créditos para la compra que hubiera concedido la parte vendedora o tercera persona que actúe de acuerdo con ella. Si la parte compradora se hubiera subrogado en un préstamo del que era titular la parte vendedora, a la resolución, el préstamo volverá a ser a cargo de esta parte. Estas acciones no podrán generar gasto o penalización para la parte compradora. 

Los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico y para disfrutar de este derecho se ha de firmar un contrato por escrito, en papel o en otro soporte duradero.

La información precontractual facilitada a la persona consumidora, debidamente firmada por esta formará parte integrante del contrato. No se alterará a menos que las partes dispongan expresamente lo contrario o cuando los cambios se deban a circunstancias anormales imprevisibles y ajenas a la voluntad de la empresa y cuyas circunstancias no se hubieran podido evitar pese a toda la diligencia empleada. Los cambios se comunicarán a la persona consumidora, en papel o en cualquier otro soporte duradero fácilmente accesible para él, antes de que se celebre el contrato y deberán constar explícitamente en este.

El contrato debe contener la siguiente la información obligatoria relativa a datos legales del edificio y régimen, descripción del edificio y detalle de los servicios, entre ellos algunos más destacados son:

  • La identidad de las partes. El domicilio y la firma de cada una de las partes.
  • La fecha y el lugar de celebración del contrato.
  • Serán firmadas aparte por la persona consumidora las cláusulas contractuales relativas: al derecho de desistimiento; y a la prohibición del pago de anticipos.

 

  • Detallar si se transmite un derecho personal o real, y la fecha de su extinción.
  • Descripción del edificio y su situación, y del apartamento sobre el que recae el derecho. Servicios de que dispone y condiciones de disfrute.
  • Turno que es objeto del contrato, con indicación de días y horas en que se inicia y termina.
  • Inserción literal de los artículos que regulan el Derecho de desistimiento, la prohibición de recibir anticipos, y los préstamos para su adquisición.
  • Precio que debe pagar la persona adquiriente, precio de la cantidad a abonar anualmente a la empresa de servicios, e información de que se actualizará con el IPC. 
  • Si existe posibilidad de participar en servicios de intercambio se informará de los costes y se hará referencia al documento acreditativo de que el inmueble participa en el sistema de intercambio.

La persona consumidora recibirá, al menos, una copia del contrato con sus anexos en el momento de su celebración.

Además, el contrato incluirá información sobre los datos completos y la inscripción en los respectivos registros del propietario/a, comercializador/a, del edificio, y de la constitución del régimen.

También se detallará el derecho de la persona compradora de comprobar la titularidad y cargas del inmueble, de exigir el otorgamiento de escritura pública e inscribir la compra en el registro de la propiedad.

Existe otro tipo de información que debe facilitarte obligatoriamente a la persona consumidora. Se debe indicar cómo la persona consumidora puede solicitar información genérica y gratuita acerca de los derechos que, en general, le asisten en los organismos y a los profesionales oficiales siguientes, indicando la dirección y teléfono de los más próximos al lugar donde se encuentre el inmueble sobre el que se ha constituido el régimen: Oficinas de Turismo; Dirección General del Consumo, Organismos de las Comunidades Autónomas competentes en materia de turismo y consumo, Oficinas Municipales de Información al Consumidor, Registradores de la Propiedad, Notarios….

También deberá tener a disposición de las personas consumidoras un inventario completo de todos los muebles, instalaciones y ajuar con que cuente el alojamiento y en el que conste el valor global del mismo.

Recordemos que toda publicidad ha de indicar los datos de inscripción del régimen en el Registro de la Propiedad, expresando la titularidad y cargas, advirtiendo que aquél debe consultarse a efectos de conocer la situación jurídica de la finca y el íntegro contenido del régimen de aprovechamiento por turno.

    •  

La escritura pública reguladora del régimen de aprovechamiento por turno debe expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

  • Descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen de aprovechamiento por turno y del edificio o edificios que en ella existan, con indicación de los servicios comunes. Si la construcción está únicamente comenzada, se indicará la fecha límite para la terminación de la misma.
  • Descripción de cada uno de los alojamientos que integren cada edificación, a los que se dará una numeración correlativa con referencia a la finca. Si el inmueble se va a destinar a explotación turística al tiempo que se constituye sobre él un régimen de aprovechamiento por turno, debe especificarse cuáles de los alojamientos son susceptibles de ser gravados con derechos de aprovechamiento por turno y para qué períodos al año.
  • En cada alojamiento destinado a aprovechamiento por turno se tienen que expresar los siguientes datos:
    • Número de éstos.
    • Duración, indicando el día y hora inicial y final.
    • Cuota que corresponda a cada turno con relación al alojamiento, si está previamente constituida la división horizontal, o con relación al total del inmueble, si no lo está.
    • Mobiliario que tenga destinado, así como su valor.
    • Días del año no configurados como turnos de aprovechamiento por estar reservados, en ese alojamiento, a reparaciones y mantenimiento.
    • Número correlativo de cada aprovechamiento respecto a cada alojamiento.
  • Servicios que se han de prestar y que son inherentes a los derechos de aprovechamiento por turno, expresando que éstos se asumen directamente por el propietario o por una empresa de servicios.
  • Estatutos a los que se somete el régimen de aprovechamiento por turno.
  • Situación registral, catastral, urbanística y, en su caso, turística del inmueble. Se acompañará igualmente el plano de distribución de los distintos alojamientos en la respectiva planta.
  • Retribución de los servicios y, en su caso, los gastos de comunidad.
  • Duración del régimen.

Los documentos deben incorporarse a la escritura son los siguientes:

  • Contrato celebrado con la empresa de servicios.
  • Contratos de seguro necesarios.
  • Documento acreditativo de haberse constituido el aval o el seguro de caución cuando el inmueble se encuentre en construcción.
  • Licencias exigidas por la Ley y que no se aportaron en el momento de inscribir la obra nueva en construcción una vez que esta esté terminada, lo que deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad en el plazo de tres meses desde su conclusión.

El propietario o promotor, una vez inscrita la terminación de la obra, debe notificarlo a quienes adquirieron derechos de aprovechamiento por turno sobre el inmueble en cuestión mientras este último se encontraba en construcción.

    •  

Una vez presentada la escritura reguladora para su inscripción en el Registro de la Propiedad, la entidad registradora suspenderá la inscripción de aquellos apartados o artículos de los estatutos que impongan a las personas titulares de los derechos de aprovechamiento por turno alguna obligación o limitación contraria a lo establecido en la normativa de aplicación.

Si al inscribir el régimen en el Registro de la Propiedad mediante la escritura reguladora no constaran como fincas registrales independientes los distintos alojamientos destinados a aprovechamientos por turno, la entidad registradora les abrirá folio, aunque en la escritura reguladora no se haga división horizontal del inmueble. Al hacerlo, deberá expresar, en cada uno de ellos, los turnos y las demás circunstancias.

Al inscribir la primera adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno podrá asimismo inscribirse, si así se hubiera pactado en la escritura o en el contrato elevado a público, la subrogación en la parte proporcional del crédito hipotecario que pese sobre la totalidad del inmueble sin necesidad del consentimiento de la parte acreedora hipotecaria si, al constituirse la hipoteca, se pactó un sistema objetivo de distribución de la responsabilidad hipotecaria entre todos los derechos de aprovechamiento por turno resultantes de la constitución del régimen.

Una vez que ya esté inscrita la escritura reguladora, y antes de restituir el título al que la presente:

  • La entidad registradora archivará copia de los contratos incorporados a la misma.
  • Lo hará constar en la inscripción del régimen y en toda la publicidad que dé, tanto del inmueble, como de los derechos de aprovechamiento por turno.
  • Deberá acompañar copia de tales contratos a las certificaciones que expida relativas al inmueble sobre el que se ha constituido el régimen, cuando así se le hubiera pedido expresamente en la solicitud de certificación.

Si después de constituido el régimen se aportaran para su archivo en el Registro un nuevo contrato con una empresa de servicios:

  • En el caso de que la persona propietaria no quiera seguir haciéndose cargo de los mismos o por haberse extinguido el contrato o en caso de resolución, o un acta de manifestaciones en la que la persona propietaria se haga cargo directamente de los servicios o cuando se aporte la información precontractual, la entidad registradora archivará copia y hará constar el hecho por nota al margen de la inscripción del régimen con referencia al legajo donde hayan sido archivados.
  • La entidad registradora suspenderá el archivo si en el acta la persona propietaria o, en el nuevo contrato, la empresa de servicios no hace asunción expresa de las condiciones del anterior, si el contrato se hubiera celebrado antes de la constitución del régimen o si la documentación precontractual no contuviera las menciones exigidas. También suspenderá la entidad registradora el archivo de aquellos contratos que no tengan las firmas legitimadas notarialmente.

En todo caso, cualquier modificación que se realice en los contratos y documentos, siempre que esté permitida, no será válida mientras no se haga constar en el Registro de la Propiedad. El régimen sólo podrá ser modificado por la persona propietaria registral, con el consentimiento de la empresa de servicios y de la comunidad de personas titulares, debiendo constar tal modificación en escritura pública y ser inscrita en el Registro de la Propiedad. 

    •  

Como ya hemos comentado, antes de la constitución del régimen de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, la persona propietaria deberá suscribir y mantener en vigor una póliza de seguro u otra garantía equivalente que cubra, por todo el tiempo que dure la promoción y hasta la transmisión de la totalidad de los derechos de aprovechamiento por turno, el riesgo de nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar a terceros por los daños y perjuicios causados hasta que dicha transmisión se produzca. El citado contrato podrá suscribirse por periodos anuales y se renovará durante la vigencia del régimen. La suma asegurada deberá ser no inferior a la parte proporcional del valor asignado al conjunto, correspondiente a la parte no comercializada al inicio del periodo de contratación del mismo. Además, deberá suscribir y mantener en vigor:

  • Un seguro que cubra la responsabilidad civil en que puedan incurrir las personas ocupantes de los alojamientos derivada de la utilización de los mismos.
  • Un seguro de incendios y otros daños generales del edificio o del conjunto de sus instalaciones y equipos.

La persona tomadora de estos seguros será la persona propietaria o promotora, que podrá pactar con la empresa de servicios que esta última se haga cargo del coste de las primas. 

    •  

El pago se efectuará conforme a un plan escalonado.

Los pagos se dividirán en plazos anuales, todos ellos de igual cuantía. Para ello, el empresario enviará por escrito una solicitud de pago, en papel o en cualquier otro soporte duradero, como mínimo catorce días naturales antes de cada vencimiento. Asimismo, a partir del segundo plazo, la persona consumidora podrá rescindir el contrato, sin incurrir en penalización alguna, notificándolo al empresario en un plazo de catorce días naturales a partir de la recepción de la solicitud de pago correspondiente a cada plazo.

    •  

El incumplimiento de la obligación de suministrar la información al consumidor en papel u otro soporte duradero con carácter previo al contrato o para la formalización de este o durante su vigencia, es motivo suficiente para que la persona consumidora ponga fin al contrato, bastando una notificación fehaciente al empresario, en la que se ponga de manifiesto la falta de información que la persona consumidora considere no proporcionada.

Resolución por falta de pago de las cuotas: salvo pacto en contrario, la persona propietaria tendrá una facultad resolutoria en el caso de que la persona adquirente titular del derecho de aprovechamiento por turno, una vez requerido, no atienda al pago de las cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante, al menos, 1 año.

La persona propietaria podrá ejercer esta facultad de resolución, a instancia de la empresa de servicios, previo requerimiento fehaciente de pago a la personal deudora en el domicilio registral o, en su defecto, en el que conste a tal fin en el contrato, bajo apercibimiento de proceder a la resolución del mismo si en el plazo de 30 días naturales no se satisfacen íntegramente las cantidades reclamadas.

Para llevar a cabo la resolución, la persona propietaria deberá consignar, a favor del titular del derecho, la parte proporcional del precio correspondiente al tiempo que le reste hasta su extinción.

La persona propietaria que ejercite la facultad resolutoria quedará obligada a atender las deudas que el titular del derecho de aprovechamiento por turno tuviera pendientes con la empresa de servicios, salvo pacto en contrario con ésta.

La facultad de la titularidad de los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico es disponer libremente de su derecho sin más limitaciones que las que resultan de las leyes y sin que la transmisión del mismo afecte a las obligaciones derivadas del régimen.

Si la titularidad participa profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos reales constituidos sobre los mismos quedará sujeto a lo establecido en la normativa sobre aprovechamiento por turnos. Las personas adquirentes de estos derechos quedarán subrogadas en los que correspondan a la persona titular del derecho de aprovechamiento por turno y, en especial, los que le corresponden frente a la persona propietaria del inmueble.

Si el derecho de aprovechamiento por turno no estuviera inscrito a favor de la persona transmitente del derecho real o cedente del derecho personal, la persona adquirente o cesionaria podrá solicitar la inscripción del derecho de aprovechamiento por turno a nombre de la persona transmitente o cedente, por el procedimiento regulado.

La escritura reguladora del régimen de aprovechamiento por turno deberá prever la constitución de una comunidad de personas titulares. La comunidad de personas titulares se regirá por los estatutos previstos en la escritura reguladora o los que libremente adopten las personas titulares de los derechos y sus acuerdos se regirán por las siguientes normas:

  • Los acuerdos que tiendan a modificar el régimen constituido deberán ser tomados por la mayoría de 2/3 de las personas titulares.
  • Los demás acuerdos requerirán únicamente la mayoría simple de las personas titulares del derecho de aprovechamiento por turno.
  • Cada persona tendrá tantos votos como derechos de los que es titular.
  • Si no resultase mayoría, o el acuerdo de este fuera gravemente perjudicial para las personas interesadas, la persona titular del Juzgado proveerá a instancia de parte lo que corresponda.
  • Las normas de la Ley 46/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal reguladoras del funcionamiento de las comunidades de personas propietarias se aplicarán supletoria y subsidiariamente a las presentes.
    •  

El propietario o promotor es responsable, frente a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno, de la efectiva prestación de los servicios. La persona propietaria o promotora es responsable, frente a las personas titulares de derechos de aprovechamiento por turno, de la efectiva prestación de los servicios. En caso de incumplimiento por la empresa de servicios, el propietario o promotor deberá resolver el contrato y exigir el resarcimiento de daños y perjuicios.

La acción de resolución corresponde al propietario o promotor.

En todo caso, cualquier titular de un derecho de aprovechamiento por turno podrá reclamar del propietario la efectiva prestación de los servicios y las indemnizaciones que correspondan en el caso de que tal prestación no se efectúe.

Una vez resuelto el contrato celebrado con la empresa de servicios que lo ha incumplido, el propietario o promotor deberá asumir directamente la prestación del servicio o contratarla con otra empresa de servicios.

Cualquier alteración del contrato no perjudicará, en ningún caso, a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno.

Como novedad, los contratos realizados con anterioridad, incluso a la anterior regulación prevista en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico, estarán sujetos al régimen que conste inscrito en el Registro de la Propiedad. Véase la Ley 1/2025 del apartado de normativa. 

Además, esta modificación legal permite que estos contratos sujetos a regímenes preexistentes tengan una duración por periodos superiores a los cincuenta años, incluso, una duración indefinida.

    •  

V.- RECLAMACIONES

Las reclamaciones por defectos en la vivienda nuevas se deben dirigir en primer lugar al promotor o constructor. En el caso de las cooperativas de vivienda, la queja se debe plantear al consejo rector de la cooperativa, a la empresa gestora y a la constructora.

Si no se recibe una respuesta satisfactoria o no ha habido contestación al escrito en el plazo de un mes, se puede acudir a los tribunales de justicia, así como a la Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) , o bien, a los servicios de consumo de su comunidad autónoma, que admitirá su reclamación en el caso de que el reclamado sea una empresa. Consulta el apartado de Cómo reclamar.  

Si la compraventa se realiza entre particulares, la reclamación tiene que plantearse en los tribunales de justicia. Consulta el apartado de la vía judicial de la sección web Cómo reclamar. 

Si existe algún problema con el arrendamiento de una vivienda, las administraciones de consumo sólo admitirán reclamaciones en las que el contrato se haya firmado entre un particular y una empresa.

Por el contrario, si se firma un contrato de arrendamiento entre particulares, ante cualquier problema se tendrá que acudir a los tribunales de justicia. 

Consulta el apartado de la vía judicial de la sección web Cómo reclamar. 

Ante un problema con una agencia inmobiliaria el primer paso es reclamar por escrito a la empresa. Las personas consumidoras pueden plantear su queja o presentar su reclamación ante el servicio de atención de cliente de la agencia inmobiliaria para resolver su problema o reclamación. Para más información sobre cómo reclamar ante la empresa, consulta el apartado de la web. 

En segundo lugar, en caso de que superado el plazo no se haya recibido contestación, o bien, la persona consumidora no está de acuerdo con la solución dada por la empresa a la reclamación, la persona consumidora puede interponer la reclamación ante:

  • Oficinas Municipales de Atención al Consumidor (OMIC). 
  • Servicios de Consumo de las Comunidades Autónomas.
  • Juntas Arbitrales de consumo.

En último término, tiene el derecho de acudir a los tribunales ordinarios de justicia, si bien esta vía tiene una serie de gastos para la persona consumidora. Consulta el apartado de la vía judicial de la sección web Cómo reclamar. 

Para evitar posibles sorpresas con este tipo de contratos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, es recomendable leer detenidamente todas las condiciones e información del folleto y del contrato, visitar, si es posible, el inmueble antes de firmar y conservar toda la documentación.

Para más información en la web sobre Cómo reclamar.  

VI.- NORMATIVA

  • Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.
  • Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad.
  • Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación.
  • Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
  • Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
  • Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas.
  • Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
  • Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Las disposiciones adicionales tercera y cuarta establecen las infracciones y sanciones en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios. 
  • Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
  • Real Decreto Legislativo 1/2007, 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores, Usuarios y otras leyes complementarias.
  • Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
  • Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre, por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General.
  • Real Decreto 136/2002, de 1 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de Cooperativas.
  • Real Decreto 515/1989, de 21 de abril (BOE de 17 de mayo de 1989), de protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.
  • Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.
  • Ley 4/2012, de 6 de julio, de Contratos de Aprovechamiento por Turno de Bienes de uso Turístico, de Adquisición de Productos Vacacionales de Larga Duración, de Reventa y de Intercambio y Normas Turísticas.
  • Ley 1/2025, de 2 de enero de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.

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